红利|中海的定力，从何而来？
如果用一个词来描述2021年地产行业整体状态，那一定是“焦虑”，而焦虑的背后是我们曾经熟悉的东西变了，大多数却还没准备好。
一是地产行业底层逻辑加速重构：行业总量见顶之下，规模不再万能，土地红利、杠杆红利不再；
二是房企间分化加剧：没有谁再绝对的安全，即便行业内那些大“船”，也被吹摇摇晃晃，而不少曾经的“黑马”更是处境艰难；
三是各方参与者都有些焦躁不安，都在探索和求变，试图重新找到自己是舒适区；
当然了，也有少部分是例外。这些房企虽然也在求变，但它们并不慌。
01
8月23日，中海发布2021年半年报。
先看几个关键指标：
一看经营：
营收：1078.8亿元，同比增长21.7%；
归母核心净利润：192.3亿元，规模行业遥遥领先，同比增长10.9%；
归母净利润率：19.3%，行业第一；
半年股本回报率：6.5%，行业领先；
资产负债率：60.2% ；净负债率：33.8%。处于行业最低区间；
平均融资成本：3.6%。行业最低区间；
期末持有现金：1174.3亿元，现金充裕度处于行业最高区间；
信用评级：惠誉A-、穆迪Baa1、标准普尔BBB+、联合AAA。行业最高 。
纵向和自己比，中海依然很稳！
横向和行业比，中海依然“很秀儿”！
二看销售：
半年报显示，1-6月，中海合约销售额2072亿，同比增加20.5%。虽然增速不及市场整体和百强房企均值增速，但中海的销售质量却是相当高的。
见下图，从全口径看，上半年，中海与第5名保利的差距达800亿，与第3名万科的差距达1500亿，与NO.1碧桂园的差距则达2200亿；
但从含金量更高的权益看，中海与5名融创的差距仅不到100亿，与第3名万科的差距不到400亿，与NO.1恒大的差距约1400亿。差距大幅缩小！
所以，若从有质量的销售看，中海现已具备问鼎前三的实力。
三看土储：
数据显示，上半年，中海新增土地储备20宗，总购地金额513亿元，权益购地金额458亿元，新增货值1105亿元。
如何看待中海上半年的拿地规模呢？
其实可以用五个字：不多也不少。后面我们再做具体分析。
四看多元化：
2021年，中海商业板块业务迎来爆发，年内新入市商业项目预计达21个。
此外，上半年，中海在万亿蓝海——建材B2B供应链、数字科技、智慧新能源等多元化新赛道，也都取得了重要突破。
02
有人说，从中海的半年报里，看到了两个字：定力，也大致看懂了中国房地产的下半场。
那么，中海为何能保持定力呢？
我们先来看下今年年初，中海对大势的判断。
在3月份召开的2020年度业绩发布会上，中海管理层指出，“五大分化”将是房地产下半场主要特征：
市场分化：一二线及强三线城市将是主战场；
企业分化：房企“三道红线”、银行“两道红线”和土地供应“两集中”将进一步加速行业整合；
投资分化：财务稳健、资金优势明显的公司把握更多投资的机会；
管理分化：精细化、数字化管理能力强的企业将在竞争胜出；
产品力分化：好产品、好服务永远是赢得客户的关键；
那么，中海下此判断的大背景又是什么呢？
是行业底层逻辑的深刻变化。
一、市场空间日趋见顶，行业对规模的诉求从“求名”到“求实”，如不再牺牲利润换规模，转而追求高质量的增长。
二、市场从“全面行情”转为“结构性行情”，高能级城市和城市群，才是值得房企all in的未来。
这在今年上半年体现的尤为明显，中海董事局主席颜建国表示，市场分化在加剧，跟去年同比，从区域来看，长三角地区，粤港澳地区优越过西部地区和东北地区。
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