红利|中海的定力，从何而来？( 二 )
三、行业加剧分化，从“你好、我好、大家好”到“有人欢喜、有人愁”。
四、行业红利从“土地和杠杆红利”变为“管理红利”，这即意味着行业利润将从“超额利润”向“社会平均利润”回归，也意味着制造业化的房企，需要凭真本事去吃饭，向管理要利润。
五、主流商业模式从“住宅+买卖”转向“不动产开发+运营”，从单一到多元，若没多元化、没有运营能力的加持，房企在下半场很难有未来。
03
当下，中海之所以能牢牢地稳住方向盘，恰是因为中海不仅理解、预判到了这些趋势变化，还提前做了应对。
比如
一、对规模的态度，中海一直很清醒，追求规模但不痴迷“虚名”，更强调：节奏可控、质量为上、利润优先。
1、若按照中海年初制定的2021年销售目标，上半年中海的目标达成率为52.3%，不仅目标节奏在可控范围内，完成率也是top6中最高的一家。
2、上半年，中海的销售额增速（20.5%）是销售面积增速（10%）的2倍，换算下来，每平米销售单价从1.8万元增长至1.97万元。
在新房限价背景下，这一现象显然不是涨价的结果，而更多是来自市场销售结构的改善，即高能级城市市场份额增加。
而这一趋势，又恰是中海落实「主流城市、主流地段、主流产品」战略的体现。
数据显示，上半年，中海在北京、上海、广州、天津、长沙、大连、济南、长春等24个城市的市占率进入当地市场前三。
3、在top10中，中海不仅以高权益比著称，且对“少数股东”这一权益工具的利用十分谨慎，这也就使得中海的业绩含金量非常高，以不到NO.1一半的销售规模，实现行业第一的归母净利润。
二、对于下半场该如何拿地，中海也是很清醒的：不追热、不追高，有条不紊地落实之前制定的拿地战略战术。
上半年的首轮集中土拍热潮中，在热点城市，几乎很难看到中海的身影，给人一种中海没怎么拿地的错觉，但事实上，上半年中海拿地支出458亿（权益），新增货值1105亿元，并不算少。
那么，该如何看中海在上半年的拿地操作呢？
1、一直以来，中海都是战略导向型企业，有足够的定力，让其远离疯狂行情。
2、上半年热门城市土拍普遍高溢价率，很难算过来经济帐，这也与中海“利润优先”的理念相悖。
在刚召开的半年报业绩发布会上，中海董事局主席颜建国就明确表示，“中海坚守投资纪律，要求合理的回报。”、“不赚钱的地不会去买。”
3、中海土储充足，没有过度的“面粉焦虑”，也无需追热抢地。
如截至上半年，中海合计土储达9224万方，总货值达1.5万亿，足够其未来三四年的发展。
4、其实上半年中海在土地市场也没闲着，而是在有序推进之前制定的「蓝海战略」、「大市场、大业主、大项目」战略，加大在非公开市场拿地的力度，并且已获得多个大宗优质项目。如：
产业资源整合项目——苏州中泰项目
城市地标项目——苏州460米超塔项目
棚改项目——长春润德项目
城市更新单元前期服务项目——深圳龙岗南约项目
5、上半年在热点城市土拍市场的“淡定”，反而让中海在下半年迎来的难得的机会。
近来，热点城市纷纷推迟了二轮集中土拍，为上半年土拍打补丁，完善溢价率不超15%、摇号、竞品质等土拍新规。
这对上半年相对冷静且手握充足弹药的中海（全年拿地预算1650亿，上半年拿地支出不到28%）来说，无疑是一个大利好。
三、中海的管理尤其是成本管控水平，向来都是业内标杆，在行业利润回归、向管理要红利的新时代，不仅是竞争实力的体现，也大大减轻了中海的经营压力，较于同行，还让中海少了很多束缚，进而能把握更多的机会。
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