房价|二手房指导价传言要来，南京房价要胸斩？
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【房价|二手房指导价传言要来，南京房价要胸斩？】
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来源： 楼市科学家
最近 ， 各方面开始放风 ， 南京要出台二手房指导价了 。
NO.1|壹很多城市出台了二手房指导价 ， 南京作为房地产市场重镇 ， 市场预期不低 。 目前已经出台二手房指导价的城市 ， 有深圳、成都、西安、无锡等城市 ， 昨天广州也出台了指导价 ， 感觉这个政策已经箭在弦上 ， 不得不发 。 但 ， 南京楼市这个样子 ， 真的需要指导吗？
其实 ， 最近两年 ， 南京的房价涨幅 ， 真的非常一般 。 还有网友戏称 ， 南京买房跟在大A遨游也差不了太多了 。 即便有一些比较热的好盘 ， 倒挂也不是太多 ， 首付八成 ， 真正的投资收益率如何 ， 也不好说 。 就二手房存量而言 ， 南京二手房挂牌量已经超过12.9万套 。 注意 ， 就在上周 ， 这个数字还是12.7万套 ， 这才过了10天 ， 又增加了2000多套 。 卖房人明显比较慌 。
12.9万套 ， 在整个长三角位居第一 。 是人口是南京3倍 ， GDP也是南京3倍的上海二手房挂牌量的7倍 。 即便与苏州、杭州、合肥等相比 ， 也位居高位 。 几乎相当于杭州、合肥的两倍 。
所以 ， 南京二手房市场就这个状态 ， 再来个二手房指导价 ， 你配吗？但 ， 怎么说呢 。 南京也刚刚经历疫情的考验 ， 现在全速前进 ， 前一阵子舆论方面也有一定压力 。 为了彰显房住不炒的决心 ， 出台一个二手房指导价 ， 也不排除有这种可能 。 毕竟南京行情虽然是大横盘状态 ， 但总有一些个别板块 ， 个别楼盘涨了一些 。 NO.2|贰问题来了 ， 如果出台二手房指导价 ， 该怎么指导？先拿最新出台指导价的广州来研究一下 ， 看看人家到底降了多少？经过研究发现 ， 广州头部小区房价 ， 指导价大概比二手房成交价低了30% ， 腰斩不至于 ， 也就是胸斩吧 。 全市有96个二手小区被点名 ， 有了官方给出的交易参考价格 ， 注意 ， 没有一个价格超过10万的 。 排在名单第一的保利心语 ， 官方指导价为9.69万元/㎡ ， 而它在贝壳上的挂牌均价是15.38万元/㎡ ， 相当于打6折 。 中海花城湾更夸张 ， 指导价在市场价基础上几乎打5折 。 排名第三的凯旋新世界 ， 指导价8.8万 ， 而二手房挂牌价17万 ， 业主身价直接腰斩 。 也有一些降的不太厉害 ， 整体上大概降了30%左右 。
那么这个涨幅 ， 恰恰是广州1年前的房价 。 也就是说 ， 广州的这次二手房指导价 ， 并没有直接参考广州当下的广州房价 ， 而是直接对标广州一年前的房价 。 问题的关键就在如此 ， 广州的房价过去一年涨幅巨大 ， 很多优质房子涨了30% 。 我们可以发现一个明显的规律 ， 深圳房价总比广州上涨更早 ， 更快 ， 更凶 。 但等深圳房价涨完后 ， 广州总能紧随其后 ， 慢慢悠悠的把房价涨回来 。 这就是广州深圳的房价关系 。 所以这次二手房指导价 ， 广州没有客气 ， 就是参考了这一年广州的房价涨幅 ， 回归起点 。 你身价怎么起来的 ， 再怎么给你摁回去 。 NO.3|叁广州的二手房指导价 ， 也给南京疑似指导价 ， 提供了一些思路和借鉴 。 万一南京非要出这个指导价 ， 该怎么指导合适？首先 ， 80%的板块的房源 ， 不会出指导价 。 因为这些房子不但一年没涨 ， 甚至三年没涨 。 出指导价毫无意义 ， 就是浪费脑细胞 。 所以南京如果要出 ， 也是局部的出 ， 大部分板块 ， 不出 。 比如市区非学区老破小 ， 高淳溧水六合 ， 要不要出？不会出 。 市区远一点的板块 ， 比如龙潭 ， 开发商都快愁死了 ， 优惠一再扩大还卖不动 ， 这样的板块 ， 凭啥要出指导价？甚至区位不错的江浦、老山、高新区、板桥、岔路口、百家湖西、老东山、大学城、青龙山、麒麟科创园、麒麟老镇、紫东地铁小镇、仙林湖、栖霞山东….从北到南转一圈 ， 这些板块要不要出指导价？完全没必要 。 所以 ， 能出指导价的板块 ， 最多是学区房+一线、新一线板块 。 其他统统不配 。 即便是一线、新一线板块 ， 也未必所有都能上榜 。
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