4,是什么带动了房价关于房价这个问题,我们需要从市场的角度,深入分析:房子也是商品,所以价格也符合需求弹性了解需求弹性的朋友都知道,当某件商品供大于求的时候,价格就会下降,当需求大于供给的会后,价格就会上升 。我们来分析过去20年时间里面,房价涨幅最高的20座城市,从规律中找答案这20个城市里面,有北上广深4个一线城市,其他基本上是东部沿海发达城市,以及中西部省会城市 。为什么这些城市的房价涨幅会最高的呢?第一类城市,深圳和厦门,属于人多地少,造成房价上升首先是住房需求,因为人往高处走,所以,经济发达的城市,永远能吸引经济比自己差的城市,所以,经济发达的城市,住房需求在增加,最典型的城市是深圳,深圳的户籍人口只有400多万,而常住人口高达800多万,而且深圳几乎每一年的常住人口增量都在全国排第一,加上深圳目前已经没有新土地可以开发,在这种需求大于供给的情况下,深圳的房价还是稳中有升的 。同样类似的城市还有厦门 。第二类城市,属于优质资源多,吸引优质圈层涌入,导致房价上升很多时候,房价的上涨,又不太符合人口增长的需求,例如北京和上海,这两个城市的常住人口增量都呈现负数,但是房价为何在最近10年,也快速增长呢?因为北京和上海属于资源聚集型城市,这两座城市吸引了全国最优秀的人才,也聚集了全国最优秀的高校资源 。所以,北京和上海的购买力比其他城市强,本地高端圈层强大的购买力,加上全国独一无二的优质资源,使得北京和上海房价上升 。如果说北京和上海吸纳的是全国的顶级圈层人口,那么南京、广州、杭州、郑州、合肥、济南、长春、太原,这些省会城市,则是吸引本省的顶级圈层 。所以,这类城市房价涨幅也很高 。第三类城市,靠近中心城市,导致房价上升比如说东莞、惠州、嘉兴、昆山、北三县、廊坊这些区域因为靠近核心城市,北上深,享受着核心城市的产业外溢,人才外溢,房价也会小幅上涨 。就拿东莞和惠州来对比,虽然两座城市在过去十年时间,房价都涨了,但东莞房价是高于惠州的,这里面,反映了东莞的产业基础比惠州好,面积只有惠州的五分之一,人口比惠州高了一倍,东莞每年的常住人口增量也位居全国前列,所以,东莞的购买力和需求都高于惠州,而惠州的房产供应量又比东莞多,所以,东莞房价自然高于惠州 。综上所述:以上三类城市,都符合一个特质,就是购买力很强, 城市产业、配套资源有很不错,导致人口快速涌入,需求大于供给,导致房价上升 。那么为何,当下的房价上涨速度放缓了呢?很简单,你想一下,过去20年,是我国房地产大规模建设的时代,当很多人的住房需求都满足的情况下,又有大量新房涌入市场,这样导致供给大于需求,或者供给与需求达到平衡,所以,房价就会下调或者涨幅放缓了 。争对以上的分析,给买房者3个建议:1,房地产分化时代已来临,闭着眼睛买房结束了,买房需要全局思维 。除了需求,更要关注购买力 。2,除了产业环境,最重要的是考虑时间成本,为什么大城市郊区房价便宜,因为离上班的距离远,交通不便,时间成本高,导致购房需求下降,房价低 。3,一线城市很多新盘目前已经透支了未来5年-10年的价格,因为城市的规划还没有兑现,你现在入手,基本上要套牢5年以上 。所以,买房要多对比,多思考 。
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