交通|中社科院与贝壳联合发布—分钟城系列之楼盘品质关键因素调查报告
前言
近几年，消费升级成为各行各业都在讨论的热点话题，无形之中已经影响到公众生活中的方方面面。在居住领域也同样发生着深刻变化，“住房消费观念升级”已成为显著趋势。新中国成立以后至1990年代末施行福利分房，公众的居住观念是如何解决“有房住”的问题，也就是如何实现“居者有其屋”的问题。1998年开始住房制度改革，随着住房分配被叫停，商品住房市场正式启动，公众的居住观念相应发生变化，人们开始关注社区配套、物业管理、小区绿化等涉及到居住品质的关键因素。
【 交通|中社科院与贝壳联合发布—分钟城系列之楼盘品质关键因素调查报告】
进入21世纪，高品质生活已成更多公众的追求目标，在住房消费上，表现在对智能家居、一体化装修及园林化小区等多元化、个性化、轻奢化追求上，公众对住房的要求，已经升级到了“居住优其屋”。在此背景下，如何来定量衡量楼盘品质、宜居，以帮助公众进行置业选择，就显得尤为重要。贝壳研究院于2021年4月份发布了《新房“好盘标准”调研报告》，通过调研问卷的形式，对新房楼盘的评价指标进行了分析，并就消费者关心的相关问题进行了论述。为了进一步提升楼盘评价标准的系统性及科学性，中国社科院财经院&贝壳研究院联合课题组对楼盘评价相关指标进行了优化迭代，同时对指标权重也进行了调优处理，进而发布《分钟城系列之楼盘品质关键因素调查报告》。报告中的指标评价体系属于“分钟城”归属于“城市生活圈活力指数”中的分指标“环境品质度”，并在此基础上进行微调。
作为“分钟城”系列研究之一，本报告目的是建立一套相对完善的楼盘品质评价标准，为消费者、政策制定者及相关研究人员提供选房、评价及研究参考。
一、楼盘品质因子分析
1、楼盘品质因子综合分析
为了进一步优化新房楼盘评价指标体系的系统性、独立性及合理性，基于问卷调研结果，我们对原有楼盘评价指标体系的八个因子进行了调整，将原先的八个影响因子调整为五个，分别为交通条件、教育资源、生活配套、小区规划及房屋设计等。
基于问卷调研显示，五个因子中，交通条件成为最重要的影响因子，便利的交通是城市高效运行至关重要的因素之一。根据贝壳研究院研究结论显示，新生代客群渐已成为购房主力，且置业目的多为刚需，限制于购房资金，他们在地段选择上更偏向于边远郊区，但在配套方面，交通便利性是必备的选择，过往以“时间换空间”的被动置业需求正发生着深刻变化。便利的交通可有效提高出行效率，缩短出行时长，成为置业人群最看重的因子。
除了交通条件，教育资源这一因子的重要性也显著，权重仅次于交通条件。教育资源正在成为衡量房屋价值大小的重要标准之一，表现在房价上，教育资源具备比较明显的溢价效应，这一点是由教育资源，特别是优质教育资源的稀缺性所决定的。对于有子女教育需求的家庭，教育因子的重要性会更加显著。除了交通、教育等重要因子外，小区规划、户型设计等因子的重要性也相对较高。
2、交通因子分析
交通条件在楼盘品质影响因子中的重要性最高，具体而言，公众的选择偏好会表现在哪里？贝壳研究院选择地铁、公交等影响因子进行分析，从调研结果看，地铁站点的权重明显要高于其他因子，其次是公交站点。
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