交通|中社科院与贝壳联合发布—分钟城系列之楼盘品质关键因素调查报告( 二 )
如果将“3公里内有地铁站”的房屋定义为地铁房，那么，对于地铁房与非地铁房，房屋的价格是否有明显区别？结论是地铁房均价要明显高出非地铁房均价，地铁站具有明显的溢价效应，根据相关研究成果显示，新增的地铁会使得站点 1 公里范围内的新房价格上涨 26.49%。
对于交通配套因子，权重表现有什么区别？也就是说，哪些因子是必需的，哪些是期望配置的，哪些是加分项，而哪些是“无关紧要的”？我们利用KANO模型，通过受访消费者对于交通配套的优先排序进行了测算。我们测算出了Better-Worse系数（满意-不满意系数），对各交通配套因子进行分配并绘制出了四分位图，并分别定义了期望属性（提供此需求，用户满意度会提升）、魅力属性（用户意想不到的，如果不提供此需求，用户满意度不会降低），必备属性（有此需求，用户满意度不会提升，当不提供此需求，用户满意度会大幅降低）及反向属性（用户根本都没有此需求，提供后用户满意度反而会下降）。
如下图所示，5个交通配套因子中，公交站落在了期望象限，也就是配置公交站点会提升消费者满意度。包括地铁站、火车站、机场及高速路口在内的配套因子落在了魅力象限，即楼盘不提供以上配套，消费者的满意度不会降低，但当提供以上配套时，消费者满意度会有很大提升。尤其是地铁站，在5个配套因子中，Better系数最高，表明消费者的满意度最高，这也从侧面验证了地铁房具有明显溢价效果的结论。
3、教育因子分析
对于有子女教育需求的家庭而言，教育因子是置业时不得不考虑的因素之一。当然，教育配套也分为不同类型，幼儿园及中小学等，具体细分来看，其重要性的差异性显著。小学成为最关注的教育配套因子，对于社会而言，小学教育作为整个教育事业的“起跑线”，要提高整个教育事业的质量，小学教育是不可忽略的重要阶段。由于教育资源，尤其是优质教育资源相对稀缺且分布不均衡，因此教育仍然是影响房价的重要因子，根据相关研究成果显示，以北京市为例，市重点和区重点优质教育配套房产分别比非优质教育配套房产的售价高出18.4%和5.4%
4、生活配套因子分析
便利的生活配套设施对于品质生活而言，是至关重要的因素之一。我们将日常的生活配套进一步细分为购物、医疗、餐饮及休闲健身等。调研发现，综合医院的重要程度明显高于其他生活配套设施。根据贝壳研究院研究结果显示，综合医院，特别是三甲医院和其他公务服务设施一样，具有城市公共配置的价值外溢效应，且对空间距离敏感，利用这种价值外溢效应的大小及分布范围合理进行购房选择，可取得最大的经济效用。对于消费者而言，医疗资源分布不均的现实，导致置业时不得不需要考虑医疗资源的价值外溢效应，特别是三甲医院的距离远近对房屋价值有显著影响，做出更合理的选择。
除了医疗资源，调研发现，购物中心或百货商场的重要程度同样高于其他生活配套设施。购物中心可以看作是一座城市在商业经济发展到一定水平的“自然”产物，它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化，及对经济繁荣的贡献、城市商业服务的发展都起着至关重要的作用。表现在居住方面，“15分钟生活圈”可实现的线下购物体验，是品质生活不可或缺的重要一环，成为置业时优先考虑的因素之一，尤其是在新零售模式之下，以盒马鲜生为代表的生鲜门店，对于置业人群而言，具有一定的吸引力。贝壳研究院发布的《2020盒区房报告》显示（盒马门店覆盖的3公里范围内小区为盒区房），盒区房便利性指数均值约为 58.01，非盒区房 38.54. 相对于非盒区房，盒区房居住便利性指数均值高出近五成，尤其在生活便利性方面更具优势，这也侧面印证了购物中心或百货商场的存在对于好楼盘的标志作用。
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