交通|中社科院与贝壳联合发布—分钟城系列之楼盘品质关键因素调查报告( 三 )
除了购物消费场所外，公园这一因子的重要性也相对较高。城市公园作为为居民提供游憩生活的境域，是城市的绿色基础设施，作为城市主要的公共开放空间，公园是城市居民健身休闲的主要去处。贝壳研究院曾对北京的473个公园进行案例分析，结果发现七成的公园房（公园1公里直线距离范围内的小区）成交均价高于对应商圈均价。在严格意义上，因为无法有效排除其他因子如区位因子对房价的影响，所以不能证明公园房具有显著的溢价效应，但公园绿地对居住环境的改善，居住体验的提升，其效果是明显的。
5、小区规划因子分析
除了楼盘外部条件，购房消费者还会关注小区的内部规划，小区内部的规划是否合理是楼盘品质的关键因素之一。根据调查显示，绿化率、车位配置和人车分流等在小区规划中权重较高，排在前三。
好的楼盘一般拥有较高的绿化占比，高绿化率不仅可以为小区内的居民提供一个散步休闲的优美自然环境，而且绿植充足还可以起到遮阳、防风防沙等重要作用，给原本钢筋水泥构成的楼盘提供了更多活力，提高居民舒适的居住体验。此外，在小区内部交通方面，随着私家车的普及，人们对小车出行需求的增加，人车分流和车位充足也对楼盘的品质有很大影响。
此外，还有一些楼盘特色也会给楼盘品质加分，在调研中发现，健身跑道、水系园林设计及儿童乐园成为楼盘品质的加分项。
6、房屋设计因子分析
对于消费者而言，户型设计也是产品选择必须考虑的因素。针对消费者的户型要素偏好问题，我们做了相关调研。结果发现，在户型要素选择时，整体用户看重的优先级排序为“采光通风 > 空间布局 > 房屋功能”。如下图所示，52%的受访样本表示，采光通风是最重要的选择，其次是空间布局，占比约为41%，房屋功能的占比最低，仅约为7%。
就采光通风而言，受访者的选择偏好有何区别？73%的受访者关注的是采光效果，即“是否每个房间都有窗户，全天的光照时长”。51%的受访者关注的是房屋的通透性，即“是否能够形成对流风，面宽进深的比例如何？”46%的受访者关注的是房屋朝向问题，即“房屋是单侧朝向还是多侧朝向，有几个房间是朝南的？”
就房屋空间布局而言，受访者的选择偏好有何区别？62%的受访者关注的是面积配比问题，即“房屋各房间的面积比例是否合理，有没有浪费的面积？”。61%的受访者关注的是格局是否方正，即“房屋有没有缺角现象，居室内有没有斜角墙？”。57%的受访者关注的是得房率问题，房屋的公摊面积是否过大。33%的受访者表示关注的是私密性问题，即“房屋是否有玄关，入户门是否对着卧室和客厅以及厨卫对门问题？”。
就房屋功能而言，受访者的选择偏好有何区别？75%的受访者表示关注的是房屋附加功能，即“有无阳台、飘窗、露台及独立储物间等”。57%的受访者表示关注的是房屋功能性，即“是否干湿分离，卧室是否有独立卫生间及衣帽间等”。44%的受访者表示关注的是房屋改造的灵活性，即“后期能否根据个性化需求进行房屋功能的改造”。
二、住房消费问题分析
1、住房消费投诉问题分析
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