管理|商业地产项目价值创造和提升的秘诀( 二 )
给自己的商业带个主题的帽子就想个性化，是没有意义的。花大价钱引入一个大IP就想一劳永逸，最后却会发现自己沦为了大IP的高级打工仔。
商业地产到底靠什么赚钱
商业地产到底是靠什么赚钱？是不是建好就可以赚钱？当然不是，商业地产赚钱的核心是要有运营能力，同时还包括资产管理的能力，这两种能力才能够让商业不动产的价值不断的提升。
商业地产的价值是由租金决定的，租金的高低是什么决定的呢？由运营能力来决定的。所以商业地产不是我们简单的认为只要地段好价格就可以高。
我们设想一下每一级台阶下面都对应一个资金池，第一层是短期投资者、第二层是中期投资者、第三层是长期投资者，他们资金的偏好是不一样的。短期投资者偏好的是高收益、高风险；长期投资者偏好的是低收益、低风险。
我们想象着在第一台阶的时候有一个不动产，怎么才能赚钱呢？必须把短期持有的商业不动产让他们买过来，我们设法让商业不动产转移到第二级台阶、第三级台阶，每上一个台阶，因为他们的风险偏好不一样，他可以出的钱更多。关键是怎么能够让不动产从第一台阶到第二台阶，再往上走。
美国现在大量的是现有的商业地产不断的交易，这就是赚钱能力、资产管理能力，通过服务商来提高他们的管理能力和运营能力，从而提高商业地产的价值，这样才能把短期投资者持有的商业地产卖给长期投资者。
我们离开这两种能力，赚钱就跟卖住宅是一样的，是靠土地成本升值的。到底商业地产基金会不会承认他的出口？短期来看是很难的。如果REITS也不能作为他们最主要的融资渠道，民间资本一定是比较受关注的。我们要给提供出租服务、物业管理服务、资本资产再流动的服务。
商业地产的商业价值主要来源于后期运营
我国的商业地产发展前景广阔，通过商业运营，进行资源优化整合，可以实现商业资产的价值最大化。从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁至营运及维护等全过程都会影响到日后资产的保值和增值。
后期运营与服务作为整个商业地产产业链中的关键一环，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。
因此，投资初期就应当考虑后期的持续运营问题，特别是在项目开业之后的运营期，运营效果的好坏直接决定了整个商业项目的客流量，进而影响开发商可收取的租金收入以及商业地产的整体价值和变现能力。
■ 商业地产主要的运营管理模式
当前商业地产运营管理模式主要有以下几种：
1、产权出售模式
产权出售是指投资者在初期开发建设后就将商业地产出售的运营模式 。产权出售是一种较原始的粗放型运营策略，开发商主要通过产权交易来获得投资回报。
由于商业地产具有规模大 、风险高、收益大等特点，使得有能力一次性购买的投资者并不常见 ，并且过长的投资周期也使得大多数投资者望而却步 。
因此，现实中的产权出售经常采用散售模式，即将商业地产的产权分割再转让给不同的投资开发商 ，典型代表是 SOHO中国地产项目。
2、物业持有模式
物业持有是指投资者开发建设后持有商业地产，通过收取租金维持长期收益的方式 。由于这种模式通常是投资开发商先确定主力商业经营者，再按照后者要求进行规划建设，竣工后租赁使用 。
这需要投资开发商具备强大的实力以吸引品牌商家参与加盟 ，还需要拥有庞大的客户资源。这种模式的代表是大连万达集团。
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