云南龙网

  1. 首页 > 生活杂烩 > 房产 > >

美元债|悲观与侥幸情绪交织 三大新问题困扰房地产市场

来源： 第一财经
楼市降温、土拍萧条、企业债务违约……自今年年中以来，短短几个月时间，围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。尽管不少市场参与者很早就做好了心理建设，但当行业从“黄金时代”行至“青铜时代”，期间的巨变和阵痛，依然让身处其间的个体感到不适应。
【 美元债|悲观与侥幸情绪交织 三大新问题困扰房地产市场】“我们公司会不会倒闭？”、“还有哪些公司会暴雷？”、“调控会不会松绑？”……诸如此类的追问，横亘于当下房地产企业面前，亦考验着每一个决策者的耐力与定力。
“近期需要到全国各地去巡盘，摸一下家底，但主要目的，还是给基层员工打气。”一家上市房企高层表示，身为企业高层，其实对行业前景和企业前途是有基本信心的，但来自行业底层的悲观情绪还是相当普遍。
市场上，与悲观情绪同时存在的，是侥幸心理。过去很多轮房地产的周期跌宕，已经让行业人士产生了路径依赖：只要市场跌到谷底，拖累了经济增长，威胁金融安全，国家层面就会放水，松开调控的阀门，重新激活市场，历史总是在重复中不断行进，这一次亦不会例外。
近日，以哈尔滨等城市为代表的地方政府逐步祭出公开救市举措，而部分城市的银行也相对放松了针对个人住房按揭贷款的限制，甚至不乏银行下调房贷利率；另一面，房地产企业债务违约爆发频率变得更高，过去被房企极力避免的“违约”，已然变得不那么遮遮掩掩——利好与利空的交织，似乎预示着，房地产单边下跌的行情已走向尾声，触底反弹的号角随时可能吹响。
面对未来，唯一的确定性便是不确定性。在当下各种杂音萦绕的房地产市场里，一系列新的问题正在浮现，而这些问题，也将以不同的形式，对市场参与者的未来决策形成冲击。
疑问一，地产债大面积违约潮会否发生？
国庆黄金周期间，百强房企花样年一笔剩余2亿多美元的境外债务刚性违约，把整个中资地产美元债拖入了谷底。
据悉，花样年一笔本金总额为5亿美元、剩余2.06亿美元未偿的美元债在今年10月4日到期。到期之前，花样年多次对投资人承诺，将使用自有资金偿还、资金已经铺排好，甚至还放出了将旗下物业上市公司卖给碧桂园的消息，让投资人信心倍增。但到了兑付那一天，花样年却突然发布违约公告。
在花样年恶性违约事件之后，接踵而来的就是中资房企美元债大面积暴跌。10月5日，多只房企美元债创下高息地产债8年来最大跌幅。
花样年只是导火索，连坐承受痛苦的，包括绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等一众房企。阳光城面对债券连日暴跌，不得不给投资者写信辟谣。
债市暴跌，反应了投资者的恐慌情绪，毕竟，中资地产债的规模庞大，牵扯着大量机构投资者。根据中金公司统计，截至2021年8月底，中资地产美元债存量规模为2097亿美元，约等于1.35万亿人民币。
2021年、2022年、2023年，是中资地产美元债的三个偿债高峰年，其中2022年将是最顶峰。
根据久期财经统计，2020年地产美元债总到期规模为395.81亿美元，共计104笔。这一数据到2021年暴涨，总到期规模为592.42亿美元，约合人民币3827亿元。2022年，总到期规模达到614.97亿美元，约合人民币3973亿元。2023年，总到期规模510.18亿美元，相当于人民币3295亿元。
从现在起至2023年末，中国的地产商们，合计要偿付高达7687亿人民币的美元债。
联合资信认为，通过对部分违约企业的分析，具有“低经营容错率 “高债务杠杆”特征的企业，更容易遭遇资金链断裂。在当前环境下，这类企业的财务稳健性正在变得日益脆弱。目前，市场上金融机构风险偏好的降低，信用资质相对较弱的房地产企业，面临更加艰难的再融资环境，到期债务的偿还更加依赖于自身业务回笼现金流的能力。而一旦项目销售现金回笼速度不及预期，则易发生资金链断裂。

推荐阅读


上一篇：棚户区|中建三局+中建五局摘北京海淀京昌路两宗宅地，总成交价近94亿

下一篇：房企|海南发出“禁公寓令” 业内：防止一些房企把开发重心向类住宅项目倾斜