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美元债|悲观与侥幸情绪交织 三大新问题困扰房地产市场( 二 )


疑问二：土地市场萧条会否倒逼地方政府妥协？
冷风过境，各地纷纷入秋。凉意也在房地产行业全面降临：传统“金九银十”不再，土地市场也急剧降温。
10月12日，杭州第二批集中供地如期进行，出让地块数量仅14宗，总起始金额246.2亿元，总成交金额为257.5亿元，平均溢价率仅4.6%。与首轮供地时，动辄竞配建、溢价率超29%的火热，对比明显。
实际上，在10月11日晚时，杭州就发布公告称，第二批原定出让的31宗地块中，有17宗终止出让；同日，北京也宣告，二次集中供地将有26宗延期至下次出让。此前不久，上海也终止了7宗地块的出让。
二次土拍的这股冷空气早已在各大城市蔓延。中信建投研报显示，截至目前共完成二轮供地的15个城市，共挂牌了700宗地块，流拍及中止交易数量的达到206宗，流拍及中止交易率高达29.4%。
与此同时，各地在第二轮土地供应中，除了将溢价上限下调至15%之外，其他规则实则限制更严格，从购地资金，保证金等多维度提升参拍门槛，并设定禁拍年限，对房企综合竞争能力提出更高要求，不少地块的起拍价亦高于上年同期水平。
另一方面，房地产企业受制于融资限制，以及去化压力，拿地热情不断下降，以“现金为王”为原则，减少投资、减少拿地，作为应对市场变化的手段。
在过去，房企拿地资金并非主要来自于自有资金，相反，土地投拓主要依赖于金融机构的融资支持，从拍地前的前融，到证照齐全后的开发贷，再到达成预售条件后的抵押贷款，以及后续卖房后的按揭贷款，整个开发环节，开发商都可以拿到不同金融机构的资金支持。但随着房企融资的全面收紧，拿地资金首先受到限制。
某TOP20民企内部人士向采访人员透露，“我们今年剩下的时间不打算拿地了。”如今看来，不拿或者少拿，这似乎已经成了不少房企的默契。
融资收紧是制约开发商土地扩张的主要因素，当前市场前景的不明朗，使得房企观望心态凝重，“这个时期保证活下来，比寻求发展更为重要一些。”一位大型房企高管表示。
不少业内人士认为，房企不拿地，大量地块流拍，无疑对习惯了土地财政的地方政府形成莫名压力，毕竟土地收入是许多地方财政主要来源之一。
但也有地方政府相关官员对第一财经表示，市场上的情绪过于悲观了，今年上半年许多城市在首轮集中供地中收获丰厚，这大大降低了全年卖地压力，与此同时，基本面好的城市，并不会因为短暂的不景气而改变长期向好趋势，等到房企的观望情绪终结，该投资的依然会投资。
疑问三：多城托底救市会否带来调控转向？
近来，各地频繁祭出的调控政策，让楼市蒙上波诡云谲的气息。
在北方，有以哈尔滨为代表的省会城市，主动发布性质明确的“救市”政策；在东莞等热点城市，二手房指导价继续严控，丝毫未见松绑迹象；还有遍布大江南北的十余座城市，针对房企降价出台“限跌令”，稳定市场走向与购房者预期。
各地政策“冰火两重天”，让业内外人士不乏疑惑：四季度楼市怎么走？甚至有声音称，少数城市房贷利率下调、央行释放稳楼市信号，或代表调控转向的开始。
其中，最为刺激市场情绪的，莫过于哈尔滨最新出台的“救市政策”。10月10日，哈尔滨出台楼市新政，在房企端，降低预售取证门槛、加快预售资金返还，减轻企业流动资金压力；在居民端，发放购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限，促进购房需求释放。
人口千万的省会主动“救市”，颇具信号意义。不仅如此，短短2个月内，东北三大省会城市都已出台救市举措。9月13日，长春发布购房补贴；再早前，沈阳也提高了人才购房补贴标准。寒意阵阵的东北不再扭捏，开始下场救市。

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