公摊|东二环安商房首开香颂领证，均价2.95W，怎么看？
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昨晚位于东二环的安商房 ， 首开香颂首次领证 ， 均价2.95W ， 今天来分析看看 。
备案情况2021年10月15日 ， 项目首次备案 ， 共两栋住宅 ， 6 ， 7号楼 ， 共188套 ， 均价2.95W ， 全部户型都有覆盖 。
分析：对于项目的首次开盘 ， 选择了靠近安商房的两栋住宅 ， 户型的选择面也比较多 ， 可以说试探市场的寓意更明显 。
6号楼：17层无架空 ， 均价30111 ， 公摊24.97% ， 共68套 ， 户型110 ， 113
7号楼：20层无架空 ， 均价29017 ， 公摊21.48% ， 共120套 ， 户型68 ， 89
由于楼盘是安商房 ， 目前靠地形高低差 ， 将5栋安商房设置东侧 ， 商品房6栋设置在西侧 ， 虽然看上去是隔离了 ， 不过未来交房 ， 是否做到真正隔离 ， 还是需要评估 。由于商品房采用了两排布局 ， 都存在南北侧沿街的 ， 不过北侧的主干道 ， 相对的噪音影响更大 。
对于两栋住宅 ， 6号楼由于一梯一户的设计 ， 导致公摊高达25% ， 套内面积仅82-85平米 ， 在这样的面积下 ， 做四房两卫 ， 虽然飘窗做赠送 ， 不过从样板房来看 ， 其中三房的空间都偏小 ， 为了追求房间数 ， 牺牲体验感 ， 有意向的购房者需要评估 。
对于7号楼 ， 定位小户型 ， 除了89户型外 ， 还有目前相对稀缺的68平米两房 ， 不过一层6户的设计 ， 居住体验感有一定影响 。
楼层差价两栋楼的楼层差价走势类似 ， 选个6号楼做个参考：
1层：落地 ， 最便宜 ， 对比次顶楼 ， 便宜3000左右 ， 不建议
2-5层：每层贵500 ， 4层不涨价 ， 通过均衡层差
6层：贵100 ， 东端头贵600 ， 唯一的差异就是东端头 ， 幅度不算大
【公摊|东二环安商房首开香颂领证，均价2.95W，怎么看？】7-9层：每层贵100 ， 幅度不大 ， 建议选高层
10-12层：每层贵200 ， 幅度尚可
13-16层：每层贵100 ， 幅度不大 ， 建议选高层
17层：便宜500 ， 顶楼 ， 相当于12层的价格 ， 优惠力度一般
分析：对于项目的楼层差异 ， 与目前主流差价有所不同 ， 目前大部分的楼层差价 ， 一般在2层开始出现较大的差价 ， 然后随着楼层越高 ， 楼层差价的幅度逐步缩小 。 其中典型代表 ， 中骏世界城 ， 2层贵1000 ， 5层贵1500 ， 其他楼层贵150 。
作为对比 ， 项目的楼层差价 ， 2层幅度仅500 ， 这样的差异 ， 导致落地1层的价格就没有任何优势 ， 通过2-5层 ， 层差500逐步拉高均价 。
从6层开始 ， 差价仅100 ， 仅仅在10-12层变成200 ， 这样导致次顶楼16层对比6层的差价在1300 ， 层差130 ， 高楼层优势较大 。 从选择来说 ， 预算充足的建议选高楼层 。
价格对比对于项目的首次备案 ， 均价2.95W ， 对比当初精装3.4W ， 后来改成毛坯3.15W ， 还是产生了一定的落差 。
从近期周边的新盘领证来看 ， 虽然大部分新盘已经都在东2.5环外 ， 不过地价并不低 ， 但是备案价并没有出现较大的上涨 ， 个别项目可以说出现了一定的下跌 。 对于项目的2.95W ， 对比周边新盘看看：
1、蓝光里：80%配比安商房 ， 备案价2.9W ， 优惠价2.7W
2、城投鹤鸾郡：70%配比安商房 ， 备案价2.8W ， 优惠价2.6W推荐阅读
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