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公摊|东二环安商房首开香颂领证，均价2.95W，怎么看？( 二 )


3、保利和光：60%配比安商房 ， 备案价3.2W
4、世茂云潮：90%配比安商房 ， 备案均价3.1W
5、榕发观湖郡：纯商盘 ， 备案价3.35W

分析：对于项目而言 ， 位于前横路以东 ， 距离泰禾商圈以及公园都有一定距离 ， 同时距离在建的四号线 ， 也不算近 ， 配套优势不算好 ， 项目右侧儿童医院 ， 左侧十一中高中部 。
项目虽然当初宣称的均价较高 ， 不过从最后领证的备案价来看 ， 其实还是有一定落差的 ， 当然这种情况也比较常见 ， 抬高预期 。
对于项目目前的备案价 ， 其实说夸张也谈不上 ， 由于左侧的新盘 ， 养云定位改善 ， 观湖郡和和光都已经接近清盘 ， 不存在竞争 。
项目主要的竞争对手就是同样位于东侧的几个安商房项目 ， 不过其中安商房的比例都在70%以上 ， 项目配建了4万方的安置房 ， 比例在44% ， 虽然同样都是安商房 ， 但是从比例和分离情况来说 ， 项目的优势还是尚可 。
对于项目而言 ， 户型定位其实也算比较合理 ， 即配置110左右的一梯一户四房 ， 又配置了小户型产品 ， 特别还设置了68左右的产品 ， 在客源的接受面上是比较大 。 目前的主要不确定性还是在于东2.5环外对于购房者的吸引力还有多少 。
当然对于区域在售的安商房 ， 特别像鹤鸾郡已经领证1年半 ， 目前网签126套 ， 可以说作为国企盘 ， 成了目前东二环最严重的滞销盘 ， 本身营销就不算强 ， 这么长周期去化还是如此不佳 ， 现在又面临新盘的竞争 ， 鹤鸾郡预计只能继续降价做去化了 。

备案总结项目作为东二环的分栋安商房 ， 区位并没有太大优势 ， 不过户型定位尚可 ， 对于客源的接受面较大 ， 加上目前区域不少新盘已经去化较多 ， 纯商盘溢价较大 ， 安商房虽然有优惠 ， 但是也在2.7W左右 ， 而且大部分还是高比例安商房 。
可以说项目的定位正好处于区域的新盘折中点 ， 加上早期宣称的高价预期 ， 对比首次备案的均价还是有一定落差 。
不过从项目蓄客的一系列变化来看 ， 预计整体的客源并不算太理想 ， 对于有意向东二环的购房者 ， 可以评估看看项目的后续去化情况 。

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