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合生创展|祥生控股上海“首子”十九年未入市 部分三四线楼盘去化难

合生创展|祥生控股上海“首子”十九年未入市 部分三四线楼盘去化难

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祥生控股集团能否顺利向一二线城市“调仓” ， 还有待时间的检验
《中国科技投资》孙珊珊
据公开报道 ， 祥生控股集团（02599.HK）副总裁兼首席财务官谈铭恒在公司2021年中期业绩会上强调：“祥生本身的土地储备也越来越多地向一线和二线靠拢……这些城市都是普遍金融机构比较看好的城市 。 ”
不过 ， 从目前土储结构来看 ， 祥生控股集团在三四线城市仍拥有大量土储 ， 并且在一线城市的项目屈指可数 ， 其仅在上海拥有三个项目 。
且需提及的是 ， 记者梳理发现 ， 祥生控股集团上海首个项目迟迟未能入市 ， 三四线城市有的项目正在艰难去化 。
上海“首子”19年未入市
根据网上房地产披露的信息 ， 前文提及的上海三个项目分别为祥生瑞和苑、祥生福田雅园以及上海祥生中心（又名“蝶恋花”） 。 记者查询发现 ， 截至今年9月底 ， 2016年入市的祥生瑞和苑还剩124套住宅未售 ， 祥生福田雅园早在2010年便已开盘 ， 目前仅剩4套住宅 。
而作为祥生控股集团上海首个项目 ， 蝶恋花却“起了个早 ， 赶了个晚” ， 迟迟没有对外销售 。
公开资料显示 ， 自2003年以来 ， 祥生控股集团陆续获得上海虹口区旧改项目四宗地块 ， 也就是蝶恋花项目 。
记者从祥生控股集团官网获悉 ， 早在2016年8月2日 ， 蝶恋花项目曾获得100亿元银团 ， 并创下上海旧城改造规模最大的银团贷款项目 。 彼时 ， 祥生控股集团发文称 ， 蝶恋花项目计划将于2018年入市 。
不过 ， 蝶恋花项目2018年入市计划并没有如期实施 。 在继续沉寂两年多后 ， 2020年9月25日 ， 蝶恋花项目举行了奠基仪式 。
但令人费解的是 ， 自蝶恋花动工一年多以来 ， 该项目却始终没有传来入市消息 。
带着疑问 ， 《中国科技投资》记者于今年9月25日实地前往蝶恋花所在地块 ， 在现场看到蝶恋花项目周围已筑起近两米高的围墙 ， 墙上张贴着施工铭牌、建设工程规划许可证、工程概况牌等 。
据上述公示的信息 ， 蝶恋花项目一期地下、一期地上分别于2020年11月9日、2021年2月2日获得建筑工程规划许可证 。

*图由《中国科技投资》记者拍摄
围墙里 ， 蝶恋花项目现场坐落着多个活动板房 ， 并支起数座塔吊 。 此外 ， 地面上还堆积着类似建筑垃圾的物体 ， 它们均被绿色覆土网盖住 ， 上面已是杂草丛生 。
今年10月中旬 ， 祥生控股集团回复《中国科技投资》记者时表示 ， 蝶恋花施工场地内堆置了少量短驳土方 ， 并非建筑垃圾 ， 该项目目前正在进行地下基坑开挖及支撑施工 ， “项目整体体量大、深度深 ， 难度高 ， 且对施工有着严格的规范要求 ， 故建设周期较长 。 预计2022年一季度完成地下部分建设 ， 有望于2022年入市” 。
同策研究院资深分析师肖云祥同样指出：“对于旧改项目来说 ， 开发周期长是在预期中的 ， 主要是前期赔付、拆迁等工作会占用大量的时间 。 ”
“但长达近20年的未开发的案例实属较少 ， 可见前期工作较难推进 。 此外 ， 经过近20年 ， 此前规划和设计方案 ， 已经不适应目前的需求 ， 对项目需要重新规划设计 ， 比如容积率的修改、设计风格、参数的变化等等 ， 都会占据一定的时间 。 ”肖云祥进一步补充道 。
部分三四线楼盘去化艰难
2016年 ， 祥生控股集团提出“1+1+X”扩张策略 ， 即立足于浙江省 ， 深耕于泛长三角区域 ， 及其他区域（指浙江省及泛长三角区域以外的中国区域） 。

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