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物业|久违的资产注入 越秀房托78亿收购越秀金融大厦与超400亿资产池

编者按：11月2-3日，2021观点商业年会在上海召开，这是连续第九届的商业地产盛会，聚焦商业革新，探寻未来机会。
过去一年，行业经历了未曾想象、前所未有的考验，但总有不少出众的企业不断演绎精彩的商业故事。
观点地产网 自2018年收购杭州维多利中心，越秀房托已近三年没有往资产池中增加筹码。
2021年10月24日晚间，越秀地产、越秀房托均发布公告，买方越秀房产基金透过Yue xiu REIT 2018 Company Limited与卖方城市建设开发集团（中国）有限公司及担保人越秀地产订立收购契约，卖方为越秀地产直接附属公司。
据此，买方同意透过收购销售股份（相当于目标公司Gain Force Investments Ltd.的全部股权）向卖方收购一物业。目标公司透过中间实体间接持有项目公司100%权益，而项目公司为该物业相关土地使用权及所有权的登记合法业主。
上述交易物业则是位于广州珠江新城的越秀金融大厦，协定收购金额达77.93亿元。
这一交易如若顺利进行，将为越秀地产带来税后收益达13.66亿元。而对越秀房托而言，这一交易意味着什么？
78亿收购大单
若要审视此次注入的物业资产质素情况，或可先了解其所处的地理位置。
据悉，越秀金融大厦俗称“北塔”，位于广州市天河区珠江东路28号，前身为广州越秀·财富中心。公告中如此描述：该物业乃广州十大摩天大楼之一，是地处广州珠江新城核心区的策略性位置的地标建筑。
珠江新城CBD的地段优势不言而喻，其不仅是广州经济核心和城市名片，更是华南地区金融及高端服务业中心。
越秀金融大厦则正位于珠江新城核心区的中轴线上，步行可达双地铁线珠江新城站且距冼村站200米，同时该物业配备一个直升机坪，支持广州、深圳及珠海之间的航线，相较广州其他甲级写字楼具备独特优势。
在越秀金融大厦周边800米半径内，汇集八座楼高超过300米的国际甲级写字楼，例如广州国金中心及周大福金融中心，便是“西塔”与“东塔”，前者同样是越秀房托旗下资产。
区位光环下，该底层资产项目本身的运营情况如何？
据悉，越秀金融大厦总建筑面积约21万平方米，高约309米，包括68层高的商业大厦，包括4层零售商场空间及64层写字楼空间；及拥有827个地下停车位的4层地库。
从出租情况看，该项目的物业可出租总面积约17万平方米，可出租净面积约为12.2万平方米，包含11.96万平方米的写字楼及2859.51平方米的零售商场。
【 物业|久违的资产注入 越秀房托78亿收购越秀金融大厦与超400亿资产池】而据观点地产新媒体查阅评估报告获悉，截至2021年9月30日止九个月，越秀金融大厦的整体平均出租率为92.5%，维持在高水平。
在同样十分考验着项目的吸引力与运营成果的租金水平方面，2021年9月该项目写字楼部分199.3元/平方米，零售商场则为223.32元/平方米。
以写字楼为例，越秀金融中心的写字楼租金水平在广州甲级写字楼中具有较强竞争力。如戴德梁行数据显示，2021年上半年，广州市甲级写字楼净租金小幅回升至每月每平方米179元。
但同时，相比于2021年二季度珠江新城核心区可比物业的国际甲级写字楼平均租金每月每平方米218元，仍有上升空间；且根据市场顾问报告，2022年至2025年，珠江新城核心区国际甲级写字楼的租金率预计按3.2%至4.4%的增速稳步增长，主要由于未来四年该区域写字楼稀缺。
基于此，越秀房托认为，该物业的租金有进一步上升的潜力，是一个可提供长期增长并充满活力的甲级写字楼物业。
值得一提的是，越秀金融中心于2015年落成，目前已进入其第二个租赁周期，这意味着单位租金具有潜在且恰当的调整空间。

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