物业|久违的资产注入 越秀房托78亿收购越秀金融大厦与超400亿资产池( 二 )
除了增长性，项目优质的客户群也保障了项目的经营稳定。评估报告数据显示，于2021年9月30日，越秀金融中心的14个租户为财富世界500强企业，占前九月总租金收入的12.6%。
以类别看，在该物业租户组合中，金融、商业服务、信息技术类型租户的租金收入占比分别为31.7%、25.2%及15%。
资产规模迈入400亿
越秀金融中心的注入，让越秀房托的资产组合有了新的血液。
据观点地产新媒体了解，于2005年上市的越秀房托，最早纳入资产池的是位于广州核心区域的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场和越秀新都会大厦四项优质物业。
随后于2012年，越秀房托收购吸纳越秀地产旗下广州国际金融中心（IFC），让越秀房托所持物业价值从66亿元骤升至220亿元，一跃成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。
后于2015年、2017年、2018年，越秀房托相继注入上海、武汉、杭州等地的物业，物业数量扩大至8个并拓展了物业分布版图；随后三年越秀房托资产注入速度显得有些停滞。
截至去年越秀房托上市15年,其资产规模增长超过7.5倍,年复合增长超过14%。
若越秀金融大厦项目交易完成，越秀房托所持有物业将增加至9个。同时，越秀房托的资产规模、业态组合、收益结构或将得到提升和优化。
以资产规模看，近几年越秀房托都稳步在300亿量级。于2021年6月30日，越秀房托的物业组合由独立专业评估师高力国际物业顾问（香港）有限公司重估，其重估市值约为344.88亿元
如经计及独立物业估值师所评估，于2021年8月31日越秀金融中心的评估值为80.3亿元。据观点地产新媒体估算，如若收购完成，越秀房托的资产规模将升至425.18亿元，将较年中增长25.28%。
同时，可供出租总面积从中期的63.29万平方米将增至80.31万平方米，增长26.9%。
越秀房托于公告中也表示，收购完成后，越秀房产基金扩大后的资产组合估值预计是香港和新加坡上市房产基金所持的中国资产组合中规模最大的。
除了量级上的增长，越秀金融大厦的注入使越秀房托的物业组合更有竞争力。
以写字楼业务为例，此前越秀房托董事会主席林德良就曾对观点地产新媒体表示，在收购标的类型中其更青睐于写字楼，因为该类物业更具有抗风险性。
在去年疫情影响下，越秀房托的写字楼物业收入净额同比逆势上涨了2.1%；但专业市场和酒店公寓因为疫情冲击比较明显，下降幅度比较大；零售商业也受到疫情影响略微下降。
于收购前，按总出租面积计写字楼物业约占越秀房产基金组合的68.0%；而此次收购中写字楼面积为16.64万平方米，收购完成后该比例将增至约73.0%。
此外，该物业注入将使得越秀房托的收益结构更有稳定性，降低越秀房产基金从广州国金中心的收入来源集中度。
据悉，截至2021年中期越秀金融中心的营收为1.98亿元。
若收购事项将收购完成后，该物业产生的收入将占经扩大组合同期收入的约19%；更为重要的是，广州国金中心对越秀房产基金总组合的物业估值的占比预计将从约55%减少至约44%，减少现有组合对广州国金中心的收入依赖。
由此可窥见，虽该笔收购的价格及方式或仍待考究，但就长期看，此次资产注入具有潜在资本增值上升空间，将有利于越秀房产基金的市值及提高基金单位的整体流动性。
当然，这也将更加考验越秀房托对于这超400亿资金池的运营与提升。
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