开发商|为什么商业地产招商运营总是做不好？( 三 )
租金的障碍
很多时候，一些商业地产项目地段也合适，建筑结构以及配套设施也没问题，但还是招商失败，通过诊断发现原因卡在租金上。租金是开发商的收益来源，但却是商家的成本。房地产行业属于带有垄断特征的行业，开发商赚钱是以千万以亿为单位的，习惯了攫取暴利，但商业服务业属于充分竞争行业，商家要靠消费者买单，商家赚的都是辛苦钱，在市场消费有限的情况下，商家能承受的租金是有底线的，当租金成本超过商家承受的底线的时候，商家就会拒绝进入或者撤租。目前，很多开发商对租金的期望值过高，远远超过市场平均水平，也远远超出绝大多数业态能承受的底线，这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求。
供求关系失衡
商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。商业地产的供给远远超过了市场发展的需求，供求关系已经严重失衡，造成空置闲置是必然的结局。当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业空置、闲置，一方面大量优质商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。
没有市场定位或市场定位不当
商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。这个定位的外部基础是对周边区域详细的市场调查、研究。但现在很多项目已经建好却难以招商，笔者发现这些项目基本未做任何专业的前期市场调研（或者调研不专业）就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万方的超大项目，在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁？谁来消费？这些消费能否养活经营商家？往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入空置、闲置状态实在是太正常了。
业态组合不合理或不切实际
很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚各业态商家在选址扩张开店时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿及需求，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性的。
缺少优秀的招商人才和招商管理人才
商业地产招商是横跨地产和商业领域的一个工作，要求招商人员具有复合型的知识结构、工作经验和技能，而目前人才市场上这种既懂商业又懂地产的复合型人才少之又少，具备制订招商策略、能够带团队的招商管理人才就更是稀缺了；在这种情况下很多商业地产开发商还不愿意给到具备吸引力的薪资待遇所以导致无专业人才可用。
建筑结构设计上的不合理
合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计，根据不同的业态对建筑结构在设计上的不同要求做建筑设计，比如一般超市净高至少4米，仓储式卖场要9米、电影院的要求净高要在10米以上、餐饮要有烟道、网吧要两个安全通道、五金建材家居要求载荷达4吨、普通的超市和书店1吨等等，每个业态都有差异。但飙马商业地产在诊断策划这些项目过程中却经常看到在这些硬环节上的疏漏，有一家开发商盖了4层的商业物业，一共有15000㎡，准备租给超市，超市来了发现层高只有3.5米，而超市至少也要4米，结果没办法做，只能长期闲置；另外一个极端的开发商说层高低了不好招商那我的项目商业部分全部都是9米层高，这样不管什么业态商家都能够满足了吧？当被问及这种超出商家层高需求部分所产生的空调、灯光等能耗损失谁承担时，该开发商傻眼了。
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