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金融资产|仲量联行熊建平：科技赋能存量商业地产精细化管理( 二 )


国内不动产管理尚未成熟科技产品为市场降本增效由于不动产与金融资产存在着天然差异，商业地产资产管理平台与传统的金融资产管理平台在管理的资产类型、服务的客户群体以及成熟度方面也存在着区别。
熊建平发现，不动产的投资方和以证券股票为代表的金融资产的投资方在投资回报、流动性及稳定收益方面存在不同的偏好。
“相对来说，不动产的投资人更愿意在资产组合中配置中等风险中等收益甚至是低风险低收益的一类产品；而金融资产投资者往往更能接受波动性、投资回报、投资风险相对较高的资产。”
另外，在国外，金融资产与不动产管理平台的成熟度相对一致，以黑石、华平、KKR 为代表的私募巨头所管理的都是房产与金融投资的组合资产；而在国内，以易方达、嘉实为代表的金融资产管理平台经过一二十年的发展已高度成熟，但尚未有平台大规模进入房地产资产管理。不过，针对商业地产的资产管理正在受到多方关注，已有新军在积极组建团队、制定策略，对这一市场进行长期的资产组合投资。
商业地产的标的五花八门，臻量会在规范化的基础上灵活运用收益法、市场法、成本法等评估模型，为每一位想了解不动产经营情况的资产管理的从业人员提供测算租金、空置率等数据的完备工具箱。
作为受疫情推动的线上经济之一，网购的渗透率与市场规模明显增长，由此也拉动了电商快递业务量的增长。消费升级提高了对物流仓储精细化管理的需求，由此出现了区分温度、洁净度、坡道仓、冷链仓储、全自动分发等高标准打造的仓库，而物流高标库市场出色的租赁表现也致使物流领域的投资热情高涨。
10 月 12 日，臻量平台上线当天即开放了物流高标库行业的数据库，也意在与行业各方探讨合作。依托于仲量联行 10 多年的评估咨询业务积累，臻量的物流数据库覆盖了中国 79 座城市，约 7200 万平方米的物流资产，占市场总量的 70% 左右。其中主要包含城市宏观及物流行业数据、高标仓储总量、平均租金、空置率、资本化率等评估参数。
熊建平表示，租赁结构显著影响着物流高标库的投资收益率，关键在于租赁方能否覆盖所在区域的市场需求。另外，锁定现在及未来的物流枢纽区域也是提升物流资产投资收益率的重要方法。臻量也希望通过其所提供的数据服务为用户发掘物流枢纽等重要节点，帮助用户节约运营成本，提高运营效率。未来，臻量也会与高德地图合作，为市场提供多层次的指导。
在平台不断的更新迭代中，臻量还将上线数字化租约管理与城市地图两个新功能。前者标志着臻量平台正积极打造投、管、运三大资产管理环节，为资管团队提供真正互联互通的一站式资管解决方案；而后者也将帮助资管团队进行市场分析、对标案例对比，决策投资分析、商业预测，从而提升业务决策效率与营收表现。

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