商业地产|商业地产内卷，旭辉艰难转型( 二 )
2019年中 ， 旭辉合并商业管理部和旭美商业 ， 成立旭辉集团商业地产管理总部 ， 总裁林峰亲自挂帅 ， 挖来万达老将王寿庆 。
今年2月 ， 中南商业总裁韩石转会 ， 担任旭辉商业副总裁兼旭辉商管公司总裁 。 在此前的职业生涯中 ， 韩石分别为中粮和中南打造了商业品牌“大悦城”和“大有境” 。
地产主业增速放缓 ， 商业项目可为旭辉增添稳定的租金收入 。
从福建起家 ， 旭辉早年凭借“不捂盘、高周转、高去化” ， 规模急速膨胀 。 意气风发之时 ， 旭辉董事长林中曾画饼：2020年之前进入行业前八 ， 2021年向3000亿销售规模进军 。
最近三年 ， 旭辉的销售增速连续放缓 ， 分别为46%、32%以及15% 。 2020年 ， 旭辉的合约销售额停留在2310亿元 ， 排名行业第14位 。
时代变了 ， 当年的黑马 ， 也得放下骄傲的心气 。
两年前 ， 林中提出 ， 集团10年后的营收 ， 一半是开发业务 ， 三成是收租业务 ， 两成来自其他业务 。
今年 ， 韩石抛出了短期目标——未来三年实现租金50%复合增长 ， 到2023年 ， 租金收入期望达到20亿元规模 。 尽管 ， 2021上半年 ， 旭辉商业板块的租金收入仅有3.91亿元 ， 对集团总收入的贡献仅1% 。
旭辉同时寄望 ， 商业勾地成为低成本获得土地的重要途经 。
2020年业绩会上 ， 林中表示 ， 为控制土地成本 ， 拿地方式可以多元化 ， 如培育商业IP、产业联盟 ， 培育旧改更新能力等 。
2018年至2020年 ， 旭辉多元化拿地占比从11%提升至51% 。 2020年 ， 旭辉的商业勾地占比为32% ， 收并购、IP勾地及一二级联动占比分别为29%、13%、15% 。
缺乏运营能力
当商业地产领域巨头林立 ， 旭辉想要打破格局 ， 并不容易 。
中国城镇化促进会城乡统筹委副秘书长孙文华对《21CBR》表示 ， 房地产进入存量时代 ， 商业项目属于配套项目 ， 竞争激烈 。 当下 ， 好的商业项目 ， 土地成本也高 。
一位前旭辉投拓人士认为 ， 当下商业项目趋于饱和 ， 旭辉商业错过了最佳的扩张时机 。 “新城很早就成立了商业集团 ， 挖了很多万达的人 ， 在三四线城市圈了很多商场 。 在一二线城市 ， 商业地产巨头就更多了 ， 旭辉缺少核心资产和核心能力 。 ”
他对《21CBR》透露：“旭辉没有足够数量、独立运营的项目去游说政府 ， 在商业勾地时不具备议价权 。 ”而在某些新一线城市 ， 拥有数百个商业项目作品的新城 ， 在商业勾地时几乎没有对手 。
数据也印证了上述投拓人士的说法 。 2020年 ， 尽管多元化拿地占比显著提升 ， 旭辉的平均拿地成本同比大涨56.5% ， 至7612元/平方米 。 旭辉今年新获取的商住用地中 ， 也不乏溢价率30%的地块 。
而新城控股的商业综合体楼面均价 ， 则从2017年的2126元/平方米 ， 降至2020年的1596元/平方米 。
孙文华认为 ， 旭辉转型商业地产 ， 运营能力将成为重要挑战：“商业靠运营 ， 需要有强大的招商能力和商业项目运营能力 。 商业运营人才需要有行业经验和行业人脉 ， 这是需要时间沉淀的 。 ”
为补齐运营的短板 ， 旭辉引入合作方运营商业项目 。
旭辉商业的“朋友圈” ， 除了恒基、置地等老朋友外 ， 近两年还增加了山东银盛泰、华熙集团、宝龙、华住等新朋友 。 今年2月 ， 旭辉以33.18亿元的代价 ， 取得北京“华熙LIVE·五棵松”项目50%的股权 。 原有的项目管理团队均留任 ， 继续负责项目运营 。
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