房价|房价涨了很多年 中间的钱去哪儿了？
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今天小编和大家探讨一个这样的问题？中国的房价近20年据说涨了大概是五到十倍 ， 开发商好像欠了一屁股债 ， 买房者也欠了一屁股债 ， 这背后的逻辑到底是什么？
我这几天看到的几条消息 ， 讲的都是这样一个问题 ， 有人把这个责任归结为土地 ， 有的人归结为开发商的老板 ， 有的把它归结为银行 ， 实际上不是这个样子 ， 这个事儿要真把它掰扯清楚 ， 有一点复杂 。
但是我觉得大家都有必要了解这个背后的逻辑 ， 首先 ， 咱们先说一下开发商为什么会负债 ， 尤其是负这么多债 ， 上万亿的债 ， 难道这个钱都让股东们给转走了吗？事实并不是这个样子 。
首先 ， 咱们得回顾历史 ， 我们国家的商品房是从80年代开始 ， 在五八年之后 ， 实际上 ， 咱们国家已经没有私有制了 ， 七八年之后 ， 我们开始走市场经济 ， 然后 ， 企业开始有一点积累 。 但是这个积累是非常有限的 ， 要想做房地产开发 ， 如果没有银行的贷款 ， 请问怎么开发？
【房价|房价涨了很多年中间的钱去哪儿了？】
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所以这些房地产开发商 ， 包括国企 ， 他从一开始就需要向银行融资 ， 也就是说 ， 刚开始他的自有资金就是不够的 ， 但是经过这几十年的发展 ， 他不断的循环来赚取这个利润 ， 他肯定也会有大量的积累 ， 但是公司做大了之后要多元化呀 ， 要布局未来 ， 要大量的囤地 ， 这是不是又需要大量的资本？
但是他的自有资金是有限的 ， 怎么办 ， 继续借贷 ， 于是 ， 多元化也好 ， 这种圈地也好 ， 大量的房地产开发商 ， 就继续向银行借贷 ， 借了大量的债 ， 包括咱们国内的债 ， 也有海外的债 ， 比如说 ， 假如我是房地产公司 ， 那我现在要囤地 ， 我向银行借款 ， 借了1万个亿 ， 然后我囤了一万亿的地 ， 如果房地产行业处于上行期 ， 今年我的囤值一万亿来年可能就值一点五万亿 。 后年可能就值两万亿对不对？我的企业是没有风险的 。
但是 ， 如果这个房价下行 ， 那我这个地不就贬值了吗？有可能来年我这个地就值五千亿了 ， 我后年我这个地 ， 可能就值一千亿了 ， 现在的问题其实主要就是这个问题 ， 房地产行业开始进行下行 ， 原有的资产贬值 ， 但是你向银行借钱 ， 那个利息会改变吗？不会改变 ， 你每年还要还大量的利息 ， 于是发生了现金流出的问题 ， 搞得可能就资不抵债了 。
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但是它的规模又这么大 ， 就是步伐迈得太大了 ， 欠的钱太多了 ， 然后遭遇行业下行还有些经营不善 ， 还有些多元化带来的损失等等 ， 这些因素在一块儿就是今天这个样子 ， 如果他从当初发展到现在 ， 如果他都不是靠借贷 ， 他不欠银行钱 ， 他根本就不会出现今天的这个危机就是杠杆的结果 ， 可能也可以算作是资本的无序扩张 。
第二个再说 ， 我们买房者个人为什么也欠一屁股债？其实 ， 这个事说起来一点都不复杂 ， 但是我要一说这个真相可能会挨骂 ， 就是原本咱们绝大多数人 ， 他本来就没有房子的 ， 都需要来买一套房 ， 我的房子在农村 ， 但是我来城市了 ， 我在城市里没有房子啊 ， 那我肯定要买这个房子对不对？我要买这个房子 ， 但是我钱又不够 ， 那怎么办呢？那我不就只能是向银行借款 ， 然后通过分期 ， 还20年30年 ， 我提前住进这个房子 ， 简单说就是这样子 。
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