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新都|网签对比：福州改善盘大乱斗，谁败走麦城？( 二 )


二、价格情况
对于上述的新盘 ， 虽然备案价有一定差异 ， 4个改善盘都拿到了区域头部的备案价 ， 不过加价捆绑情况也是最严重 ， 大部实际售价都溢价5K左右 ， 对于刚改盘而言 ， 主要是捆绑车位 。
养云一二期、保利天悦二期 ， 实际均价在4.3-4.5W左右 ， 桂语映月4.1W左右 ， 建发和玺 ， 则徐道壹号在3.2W ， 融侨望云精装之后3.65W ， 海棠映月2.6W左右 。 对比而言 ， 改善盘的均价门槛都在4W以上 ， 刚改盘均价3.2W左右 。
对于刚改盘而言 ， 四个项目都有个相同的缺点 ， 地块偏小 ， 社区成型度较差 ， 虽然备案价看 ， 差价在5K左右 ， 但是结合实际溢价来看 ， 改善盘对比刚改盘的差价大约在1W左右 。
从选择来说 ， 个人马后炮看法：两种选择：1、选头部改善 ， 2、选区位政策预期强的刚改 。
三、房企情况
建发操盘三个：主打的中式风 ， 对于福州改善购买力的吸引力确实较强 。 建发目前争议比较大 ， 拿地的楼面价都较高 ， 实际售价溢价也高 ， 不过今年的三个新盘都做到了高去化 ， 目前还剩下靠近三环的君兰和鸣 ， 想要延续目前的去化成绩 ， 难度有点大 。
绿城操盘两个：主打现代风 ， 目前的去化分化较大 ， 海棠映月受益于楼面价较低 ， 备案价也压制 ， 虽然五四北热度较低 ， 但是地铁口+洋房的定位 ， 房源不多的情况下 ， 目前去化成绩较好 ， 2个月时间网签也已经80% 。 目前最大的困扰在五里亭的桂语映月 ， 作为4个改善盘之一 ， 是目前去化成绩最差的 ， 虽然单价也是四个里面最低 ， 但是整体的吸引力 ， 以及楼盘的周边配套加持 ， 社区定位 ， 都略显不足 ， 目前可以说比上不足 ， 比下有余 。
融侨操盘两个：作为福州老牌房企 ， 虽然口碑也不如当年 ， 不过不影响项目的去化 ， 融侨也是目前少有未全面采用分销 ， 甚至连日常媒体广告也不算多 。 两个项目都是主打刚改 ， 融侨则徐道壹号 ， 10个月时间 ， 去化率80% ， 不算差 ， 但是对比隔壁中骏世界城璟悦一期 ， 这个去化成绩略显一般 。 至于融侨望云 ， 由于需要精装溢价 ， 不过4个月时间 ， 作为高层三栋 ， 居然做到了85%去化 ， 略显惊人 ， 特别141户型的楼栋 ， 实际单价在3.85W左右 ， 配建公租房的小社区 ， 居然也做到接近清盘 。 近期又在紫阳摇号拿下楼面价16842的纯商地块 ， 对比保利和建发的地块 ， 融侨已经赢在起跑线 。
保利操盘一个：作为天悦延续 ， 虽然区位有一定差异 ， 社区被分割 ， 不过作为鼓楼区纯商 ， 在区域土地断供的背景下 ， 去化压力依然不算太大 ， 只不过目前网签情况 ， 还是存留了一定房源 。 近期又在东区红光村以楼面价2.1W拿下配建人才房的新地块 ， 下半场 ， 保利和建发又要来一场PK 。
从房企对比来看 ， 个人马后炮看法：中式风更强 ， 福州这座城市偏老 。 网友房企喜爱度（瞎猜）：融侨 = 绿城 = 保利 >>> 建发
盘点总结对于上述8个项目 ， 记得很早以前做过一个投票 ， 当时得票最高的是绿城桂语映月 ， 由于基数不多 ， 目前回头看去化率反而最低 ， 不知道这投票是否有刷票嫌疑 。
对于目前改善盘的状态去化情况 ， 一定程度反映了福州头部的购买力 ， 对于500W以上的总价 ， 对于不少人而言 ， 可能很难相信福州的购买力会这么高 ， 而且在这种背景下 ， 去化率甚至强于刚需盘 。
当然目前回头看 ， 也有个别项目出现了一定的滞销 ， 对于福州楼市而言 ， 后续还有改善盘供应 ， 只不过区位 ， 社区等都相对一般 ， 楼市下半场 ， 这些改善盘的市场 ， 可能不如上半场这样既能溢价 ， 又能快速去化 。

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