租赁|广安人防车位租赁无规无序，权属和定价矛盾如何破局
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开发商修建人防工程系法定义务
产权归国家所有
平时可租赁使用 ， 不可买卖
那么
人防车位受益权是否归开发商？
能否任意定价?
广安承平盛世小区共4期项目 ， 5万余平米人防工程全部集中在四期 。 日前 ， 针对承平盛世小区人防车位权属和定价 ， 有业主在网上提出了质疑 。 区住建局虽对此作出公开回应 ， 但未说明该小区开发商建造人防工程的成本是否计入房价和人防车位租赁费用过高两大核心问题 。
据了解 ， 承平盛世小区地下车库原本仅收取40元每月停车服务费 ， 而近期宣告还将收取200元每月车位租赁费 。 业主们无法接受高出原本5倍的收费标准 ， 并要求开发商出示人防工程使用权证 。
即使本着“谁投资 ， 谁受益”的原则 ， 前提是要认定承平盛世小区人防工程完全由开发商投资建造 ， 即享有受益权 。 目前 ， 我国对人防工程受益权属未有统一、明确的法律规定 ， 实践中各地司法认定各不相同 。
以成都西体奥林花园小区为例 ， 2020年5月1日 ， 成都金牛区人民法院对其人防车位受益权属诉讼案作出一审判决 ， “本院认为 ， 开发商取得预售许可证 ， 出售房屋后 ， 其权属以及附属设施也随之转移 ， 即作为附属设施的人防工程转移给了小区业主 。 ”该案法院认为 ， 人防工程建设已摊入小区总成本 ， 随着房屋产权的移交 ， 收益者随之变为全体业主 。
与此相反的 ， 同年 ， 广州市中级人民法院曾对此类诉讼案二审判决（维持原判） ， 认为小区业主支付的购房款只是对应自有房屋及共有分摊建筑 ， 未包括人防车位 。
也有地方对人防车位权属作明确规定 。 2020年12月 ， 重庆市住建委出台通知 ， 规定商品房配套车位（含人防车位）在取得商品房预售许可或依法进行首次登记后 ， 可按照规定进行租赁和销售 。
即使国家层面没有明确的法律和解释 ， 地方政府也有责任从维护市场秩序的角度规范人防车位租赁行为 。 对此 ， 科长有四点建议 。
1）权属矛盾不能一味地推给模糊不清的法律 ， 开发商有必要举证人防工程建设费用未计入房价并由自己单方面投入方才适用法律规定的受益权 。2）租赁供业主使用还需取得人防主管部门发放的凭证 。
3）本着“谁受益 ， 谁维护”的原则 ， 受益者要负责对人防车位维护、维修和管理 。
4）再就是定价问题 ， 政府不能一放了之 。 今年5月 ， 广安区发改局针对承平盛世人防车位定价问题回应广安日报 ， 称小区内车位收费不是政府定价 ， 而是市场调节价 ， 可自主定价 。 事实上 ， 销售房屋时 ， 承平盛世开发商未公告人防车位租赁事宜 ， 而是在移交房屋后单方面宣布 ， 业主未参与协商 ， 只能选择租或者不租 。 作为刚需配套 ， 开发商竟有权任意定价 ， 意味着后续可能任意涨价 ， 无限制地实现利益最大化 。 所以 ， 承平盛世开发商对人防车位的定价纯属自由垄断 ， 超出了市场调节价的范畴 ， 涉嫌滥用市场支配地位 。成文地规范人防车位租赁行为 ， 也有地方做了良好的示范 。
2018年 ， 江苏泰州市出台了人防车位有关管理办法 ， 规定小区人防车位租赁最高限价120元每月 ， 且租赁期限不得超过3年 。 “管理办法”还规定了出租人防车位的代理单位需取得使用证 ， 并落实义务 。 更值得一提的 ， “管理办法”明确了租金只得存入专门账户 ， 用于维护和维修 ， 不得挪作他用 。
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