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购房置业|为什么日本的二手房交易市场持续低迷？

购房置业|为什么日本的二手房交易市场持续低迷？

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购房置业|为什么日本的二手房交易市场持续低迷？

日本的二手房交易市场持续低迷 ， 其部分原因与国内也有相似之处 。
01住宅存量质量差
日本二手房市场不能像欧美一样活跃的主要原因：日本存量房屋质量较差不能满足增量需求 。
日本经济飞速发展时期盲目追求数量而忽略住宅质量同时在后期的维护修缮上投资也较少使得日本住宅的平均使用年限远远小于英美等发达国家 。 根据FRK对购买二手房和新房的消费者调查结果(多选)因为对二手房质量的担忧(抗震性与非抗震性)的原因而最终选择购买新房的比例达到35% 。

1.房屋平均寿命短
与英国和美国相比日本的住宅属于“用完即废型” 。 历史上日本的房子多以木质独栋别墅为主税法中规定木质的房子22年折旧完毕残值为0 。 日本国土交通省的数据显示日本的房屋平均寿命为31年低于美国的44年和英国的75年 。 目前日本现存多户住宅中房龄超过25年的占比超过40% 。
2.房屋修缮投入少
日本房屋修缮投资占住宅投资仅28%远远低于其他发达国家 。 随着房屋建筑年限的增加而修缮费用投入较低的情况下房屋质量不免令人担忧 。

02可流通有效存量不足
根据日本国土交通省资料从日本开始建立国民经济核算体系开始42年间(即1969年至2011年间)累计住宅投资约862.1万亿日元却只有343.8万亿日元的住宅资产存量这意味着42年间日本每投入一单位的住宅投资只有40%的住宅投资最终形成住宅资产存量 。
对比之下美国1945年至2010年65年间累计住宅投资约13.7万亿美元国内住宅资产存量约14万亿美元美国每投入一单位的住宅投资可以形成102%的住宅资产存量 。 美国住宅资产累计投资与住房资产总额平衡而日本住宅资产存量却不到累计投资的一半这说明日本住宅投资没有充分形成住宅资产存量住宅留存率低可流通的高品质有效存量严重不足 。
日本可流通有效存量不足的原因是税法折旧年限以及评估折旧方法导致大量房屋未到使用年限就被拆除 。

03地震频发
日本地处太平洋板块和亚欧大陆板块交界处集中了全世界80%以上的浅源地震 。 为了应对多发的地震日本自古以来建筑多使用木质结构构建一方面木质结构质量较轻在地震中损坏掉落不容易对人体造成较大伤害;另一方面木质结构住宅建筑成本相对较小即使住宅在地震中损坏居民所受损失也相对较小 。
【购房置业|为什么日本的二手房交易市场持续低迷？】文中观点来自《让房屋再生》一书 。

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