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二手房|作为刚需，20年房龄的老房子值得买吗？( 二 )


房龄大于5年的二手房 ， 首次交易时房产证也已经满五年 ， 如果是唯一住宅可以免缴个人所得税和营业税 ， 如果不是唯一住宅 ， 可以免个人所得税 ， 营业税按房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%缴纳 。 购买满5年的二手房会比不满5年的房子省去一大笔税费 。
但这并不意味着房龄越小越好 。 普通二手房住宅在交易过程中 ， 税费是一笔不小的支出 。 房龄越小的房子 ， 意味着交易年限越短 ， 所缴纳的税费也就越高 。
（1）不满2年的房子交易时税费最高 ， 包括契税（1%-3%）、个人所得税（1%）、营业税（5.6％）以及印花税（0.05％）；
（2）满2年不满5年的二手房交易税费：契税（1%-3%）、个人所得税（1%）以及印花税（0.05％）；
（3）满5年但不是唯一住宅：契税（1%-3%）、个人所得税（1%）；
（4）满5唯一住宅：契税（1%-3%）

除了缴纳的税费较高外 ， 房龄过小的二手房 ， 也就越接近新房 。 开发周期长的大盘社区 ， 开发商还可能会有二期、三期项目 。 施工现场的噪音一定会影响到住房体验 。 另外 ， 过新的二手房的小区建设一般都不够成熟 。
如果按照全国标准 ， 购买5-10年房龄的二手房最为合适 ， 但上海、北京等一线城市 ， 5-20年房龄的二手房均可购买 。
2、对房龄的容忍度 ， 因城市与板块而异
不同城市 ， 甚至是城市不同板块之间 ， 对于二手房房龄和老房子理解和定义是不同的 ， 所以没有一刀切的答案 ， 但有一个较为通用的判断方法：
打开专业的购房软件和网站 ， 比如幸福里、安居客这些 ， 可以看到二手房年限的选择 ， 通常是10年以下、10-15年、15-20年、20年以上几个阶段 。
在看房过程中 ， 把每一个房龄区间的挂牌量数量和成交量进行粗略统计 ， 再结合自己所在城市的二手房挂牌总量除以成交总量 ， 得出这个城市的成交比 。
再用同样的方式计算各个房龄段的成交比 ， 成交比最高的那个值 ， 就是这个城市的房龄红线 。 简单来说 ， 就是挂牌量最多 ， 但成交量最少的房龄段 ， 就是这个城市能够接受的最高房龄 。

总体而言 ， 一线城市对于房龄的容忍度要远大于二线城市 ， 要远大于三四线城市；优质核心区对于房龄的容忍度要远大于远郊新区 。
五、多种方式了解二手房的真实房龄很多人以为房龄是从拿房产证那一刻开始的计算的 ， 但实际上房龄是指房屋竣工后验收合格交付使用时的那天起就开始算为房屋的年限 ， 所以这点首先要清楚 。
前文说了很多高房龄老房子的劣势 ， 因此在二手房交易过程中 ， 某些老房业主可能会想方设法隐瞒房龄以求尽快成交脱手 。
有些人会说 ， 现在这些信息一上网不都可以从相关部门官网上查询得到吗？但事实上互联网的大范围快速全面普及 ， 是近十年的事情而已 ， 因为年限更久远的老房子 ， 实际上是查询不到的 ， 当然这个也因地方有差异 。
此时对于买方来说 ， 就应该通过多种手段 ， 来判断查明二手房的真实房龄:
1、让房主持房产证、身份证等资料 ， 去建委或者不动产登记中心现场查询房屋档案
因为房龄是可以到房产管理部门进行查档的 ， 从房产商拿地建房开始 ， 就会有相应的产权部门进行产权登记 ， 房产部门的房屋信息最准确的 ， 因此这也是最靠谱的方法了 。
因为费时费力 ， 所以很多卖家都不愿意配合 ， 尤其是在没拿到定金之前 。 不过为了确保不被忽悠 ， 还是需要想办法核实！

2、从未出售过的二手房可以查看产权证
除了上面的方法 ， 从产权证的办理时间 ， 也大致能推断出房屋时间的年限 。 一般情况下产权办理时间向前推两三年时间 ， 如果是单位房时间就往前推三四年！也可以和买房者在房屋买卖合同中将房龄做一个违约条款约定 ， 如果客户真诚也不会介意这样的要求！

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