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展期|奥园筹资赛跑 香港项目、物业出售脚步中再寻私募债展期

观点地产网 时间，对于当下的房企来说太过于珍贵了。
奥园，伴随着物业平台与项目资产出售脚步，正在这场行业流动性危机中赛跑。
11月上旬，据悉奥园与投资人正在针对若干笔私募债同步进行展期谈判工作；但由于进展不顺，谈判中断。
近日则流传出一份《奥园展期方案》，将对“中山证券-奥创二期资产支持专项计划”等共三笔私募产品进行展期，未偿本金余额为15.16亿元。
该方案将在11月19日的债券持有人大会上进行投票。而有知情人士称，截至目前该方案是否通过还未知悉。
债务与展期
事实上奥园的财报并不算差。
截至今年中期，奥园有两条红线达标。其中，净负债率从年初的82.7%下降至80.7%；现金短债比率为1.3倍。
一条未达标的红线数据为剔除预收款项后的资产负债率，中期录得数据为78.5%。
、按照管理层在今年年初业绩会上的发言，奥园原本计划是在2023年实现三道红线全部达标；但于中期，奥园将这个目标提前至2022年末前。
据悉，截至中期奥园有息负债从1149亿元下降至1113亿元，按照全年下降10%-15%的目标，奥园今年至少还要下降78.9亿元；而奥园下半年到期的所有债务大概是150亿元左右。
与之相对的是，截至中期奥园账面上躺着683亿元现金，即便是近期奥园召开的投资人会议上披露的截至9月底账面580亿元现金，一切看起来也仍运筹帷幄。
然而从目前动用债务展期手段来看，显然有其他不利动因。
奥园过往曾表示，公司在资金分布方面一般分为项目公司资金和集团资金，其中60%在集团层面，按此计算目前奥园可动用的集团资金实则约348亿元。
同时，以市场层面来看，目前预售资金监管趋严，诸如奥园等房企都面临着账上现金支配力度下降的问题。
另一方面，奥园长期存在少数股东权益与利润分配上不匹配、表外债务不明的情况，这些都为奥园偿还债务能力蒙上了一层不确定性。
如以美元债为例，财报显示，奥园明年年初有大笔美元债到期，其中比较紧迫的是2022年1月到期的5亿美元高级票据。但有金融机构信息源就指出，奥园今年年内仍有3笔大约在5亿美元的美元债到期。
此外值得一提的是，几大机构的评级下调也在一定程度上催化了危机的显现。
今年10月，标普将奥园信用评级从“B ”下调至“B”，认为其流动性可能在未来12个月进一步收紧；随后穆迪也将奥园评级下调至B1。
11月，惠誉、穆迪、标普均先后下调奥园评级，其中标普奥园长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”，担心其无法利用现有现金余额偿还债务，无法偿付风险正在显著加剧。
有消息便指出，奥园主体信用评级的下调，致使上述提及的3笔年内到期私募美元债触发相关违约条款，因此部分债权人要求奥园提前偿还债务。
这让奥园手头可动用的资金更为紧迫。
于是，就在11月初，奥园针对三笔国内私募债进行展期谈判，分别是深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据、平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划、中山证券-奥创二期资产支持专项计划，未偿本金余额为15.16亿元。
三笔私募债分别将于11月26日、12月3日及2022年5月20日到期，但后者中山证券-奥创二期ABS原本定于今年11月22日为行权回售日。
信心与时间
据披露的债务方案，奥园计划将这三个私募债将展期一年，期间预期年化收益保持不变；兑付上奥园将分三次兑付，时间节点分别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%将到期一次性支付。
为保障兑付，奥园以江西宜春一幅商住土地的使用权为该次展期计划提供抵押担保，估值超过10亿元。

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