房地产市场|打破壁垒深度融合 大湾区楼市发展持续稳健
――访戴德梁行研究院副院长张晓端
大湾区，一个成立以来就备受关注的世界级湾区，其产业、经济、文化，在一定程度上因众多政策的加持，使之持续拥有发展的活力与动力。房地产市场作为经济活动、消费活动的载体，自然也成为了关注的焦点。2021年，大湾区楼市风云变幻，虽然收获不少红利，但在国家调控政策的背景下还是受到影响。大湾区的楼市将出现怎样的走势？戴德梁行研究院副院长、深圳公司副总经理、华南区研究部主管及董事张晓端给出了答案。
大湾区城市发展提速，楼市价格水涨船高
大湾区的融合发展为区域整体的发展注入活力，房地产市场自然也受到相关政策的利好。区域交通的带动作用影响最为显著。要素的自由流动在支撑湾区融合发展的同时，也为房地产各个板块、各个领域的发展带来了更多的机遇。从以往住宅价格变化来看，随着基础建设等配套设施逐步完善，相应的重要交通节点的住宅价格水涨船高。交通便利的新区也因其良好的交通配套规划及区域发展前景而值得更多的关注，例如分布在环珠江口的新区将在大湾区的发展中占据重要地位，其区位交通方面的优势也将不断体现出来。商用房方面，随着湾区城市一体化的深入发展，预计会有更多人员流动及商业机会，促进零售市场进一步繁荣。便捷的交通促使旅客人数持续上升，将进一步带动零售租金，进而为商业物业带来更大的投资潜力。此外，交通效率的提升也有助于重塑产业格局。城市间合作更加便捷，在产业协同发展的基础上，生活配套服务等也将会从中受益，进而实现城市发展的全面提质增速，带动住宅及商用房产价值上涨。
城市间深度融合发展，基建配套成重中之重
在粤港澳大湾区，交通基建的互通互联被视为推动湾区发展的重中之重。未来深度融合发展有赖于基建构筑更加高效联通的交通体系、打破区域发展的政策制度的壁垒、通过引导和刺激改变现有的发展格局，最终促进生产要素在大湾区的自由高效流动。根据“十四五”等相关发展规划，粤港澳大湾区拥有多个在建或规划的重点项目，例如广州至珠海(澳门)高铁、深中通道、深珠通道等，通过硬连接为湾区一体化发展奠定硬件基础。其中，既包括连接珠江口东西两岸的重要设施、提升城市间联通效率的城际铁路、打通微循环的公路网络，还包括联通港澳与内地的口岸及将粤港澳大湾区的资源、影响辐射至更广阔腹地的对外综合运输通道。
此外，高规格的新区发展也值得关注，近期前海深港现代服务业合作区扩容发展、横琴粤澳深度合作区、香港北部都会区发展计划等消息及进展也引发关注，高规格新区的建设发展将有助于人口导入及产业升级，助力大湾区融合发展。
大湾区房产政策调控，需求支撑相对稳健成2022年趋势
尽管粤港澳大湾区快速发展对区域内经济和房地产市场形成利好，但考虑到政策环境整体仍处于较为严格状态，加之近期购房者置业意愿有所下滑，预计后续房地产市场销售仍将承压。同时城市间分化继续，需求向中心城市及其周边汇聚的趋势不变。在房住不炒的思想指导下，整体市场仍以求稳为主，预计后续政策不会出现方向性转变。
【 房地产市场|打破壁垒深度融合 大湾区楼市发展持续稳健】张晓端最后总结：“就粤港澳大湾区而言，同样受到整体环境的影响，楼市进入调整通道，尤其深圳、东莞受到二手房指导价政策的影响显著，二手房成交量大幅收缩，部分刚性需求转移到新房市场。预计，短期内商品住宅市场活跃度都将保持在较低水平，成交回暖将有赖于政策适度松绑的同时市场信心的恢复。但中长期来看，结合增值空间及投资风险角度，经济总量较高的中心城市具备交通、配套等方面的突出优势，需求支撑相对稳健。”
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