意思表示|以虚假意思表示签订的房屋买卖合同无效( 二 )
裁判结果
滕州市人民法院作出判决，朱某与滕州某公司签订的《商品房预(售)合同》无效。
宣判后，双方当事人未提出上诉，判决已发生法律效力。
案例解读
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”所谓虚伪意思表示，系指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。之所以对通过虚假的意思表示实施的民事法律行为的效力予以否定，是因为这一“意思表示”所指向的法律效果并非双方当事人的内心真意，双方对此相互知晓，如果认定其为有效，有悖于意思自治的原则。本款虽未明确规定行为人与相对人须通谋而为虚假的意思表示，实际上双方对虚假意思表示达成一致的结果反映出二者必须有一个意思联络的过程。这也是虚伪表示区别于真意保留的重要一点，真意保留的相对人并不知晓行为人表示的是虚假意思。
《中华人民共和国民法典》第五百零八条规定:“本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。”依据本条规定，在民法典合同编对合同效力事项没有规定时，适用民法典总则编第六章的规定，包括上述第一百四十六条第一款关于双方以虚假意思表示作出的民事法律行为效力的规定。合同属于双方或者多方民事法律行为，合同编没有规定的，自然应当适用总则编第六章的有关规定。因而以虚假的意思表示签订的房屋买卖合同，应当认定无效。
本案中，杨某与朱某签订的《商品房买卖合同》约定“双方约定于2017年3月7日办理房屋产权备案登记手续。买受人于合同签订后办理房屋备案登记当日一次性支付给出卖人房屋款715200元”。某公司与朱某签订的《商品房预(销)售合同》约定“朱某购买维多利亚港湾某楼某层某号(现为阳光尚城某号楼某号门面房)……买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2017年3月7日前支付首期房价款429632元，余款40万元向合作银行贷款机构申请贷款支付。维多利亚港湾某号楼某号房(现为阳光尚城某号楼某号门面房)备案在朱某名下，备案时间2017年3月7日。”从以上约定内容分析，2017年3月7日，杨某向某公司申请房屋更名、某公司与朱某签订《商品房预(销)售合同》、某公司向朱某出具收款收据的一系列行为均是为了满足上述杨某与朱某签订的《商品房买卖合同》约定的办理备案登记所具备的条件，双方并不具有将房屋所有权转让给朱某，由朱某支付对价的真实意思表示。因涉案房屋已由杨某合法占有，某公司不可能再向朱某交付房屋，朱某亦未向某公司实际支付房款，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系。由此可见，某公司和朱某关于案涉商品房买卖的意思表示均是虚假的。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款之规定，朱某与某公司签订的《商品房预(售)合同》应为无效合同。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
【 意思表示|以虚假意思表示签订的房屋买卖合同无效】《中华人民共和国民法典》第五百零八条本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。
法官简介
杜伟，现任滕州市人民法院民一庭一级法官，历任书记员、助审员、审判员、教育培训课副科长、组织人事科科长、员额法官;先后荣立个人三等功三次，撰写的论文曾获全省三等奖。
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