香港|港资地产商要反攻了？
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内地房地产市场一片哀嚎整个行业处于水深火热之中 ， 但有一班人却悄悄地在国内扩张 ， 那就是香港的地产商 。
本港地产商过去是一众内房学习的对象 ， 就连预售楼花的模式都是香港地产商发明的 ， 不过基于近十年大陆经济急速发展和起飞的房地产市场 ， 很多内房都拉尽杠杆 ， 大力搞高周转模式 ， 而港资就在这个时间撤退 ， 港资的稳健思想不适合内地的狼性文化 。
李亮诚旗下的长实出售了广州和上海的项目 ， 而大刘的华人置业出在 2015 年完全退出成都市场 ， 同年新世界把一坐的土储卖给了许家印 。
不过近几年 ， 港资又出现了内地市场特别是 commerical market ， 内地的住宅市场发展得火红火绿 ， 但商业市场却依然处于发展初期 ， 不少港资把香港商场的运营经验引进内地 ， 做得最好的有太古太古汇、新世界 K11 、新鸿基 ifc、恒隆、香港置地、九龙仓等 ， 就在去年疫情刚爆发的 2 月 ， 香港置地以 310 亿投得一块上海综合地 ， 成为上海地王 。 而新世界第三代传人郑志刚出不止一次公开说要加大对国内特别大湾区的投资 ， 新世界在广州已经有超过 5 个旧改项目 。
在国内做商业物业最大的困难是沈淀大量资金 ， 而且租金收入是不能 cover 资金成本 ， 一般二线城市的商场yield 3-5% ， 但大部分内房的融资成本高达 6-10% ， 所以看到发展商场的内房都是一些国企或低杠杆的公司如万科、万达、华润等 。 而这方面港资的优势就凸显 ， 大部分港资的成本只有 2% 左右 ， 有足够话因吸引/它们大举进军内地 。
说起杠杆 ， 不得不提早在了 4－5 年前一众内地开发商进军香港 ， 2017 年全年香港土地出售中接近 9 成都是内房买人 ， 特别在启德、屯门等地区 。 不通随着三条红线和内地收紧房地产政策 ， 以及恒大引发起的一连串流动性问震 ， 多间内处都陷入资金链断裂问题 ， 几近个月有几间内房出售香港项日 。 例如有中国奥园蚀让罗便臣道 ， 佳兆业出售屯门及启德地块 ， 还有下面大摩准备的 list， 大家可以参考一下 。
马达很看好内地的商业市场 ， 现在正处于内地消费升级、商场渗透率有提升空间 ， 同理奢侈消费从海外回流大陆的主题 ， 所以如果港资能把握机会 ， 在内房个个人人自危、 不敢买地、缩减规模的时间乘虚而入的话 ， 上面提及的故事就会反转 ， 除了继续在香港垄断市场外 ， 更可以在内地抢占市占率 ， 发挥一下港资的资金成本及商场运营经验 。
【香港|港资地产商要反攻了？】本文作者：长桥社区 马达投资 ， 首发于长桥App
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