深圳市|深圳农民房的华丽转身，小产权房能买吗城中村|回迁房|商品房

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深圳的辉煌离不开“农民房”提到深圳41年的飞速发展史，不得不提到深圳特殊的历史遗留产物——农民房。

深圳福田中心区城中村
改革开放后，深圳进入野蛮生长阶段，产业引进，人口激增，为解决居住需求，大量的农民房拔地而起。根据深圳市住建局官方数据显示。
截至2020年初，全市住房总量约1082万套，其中城中村507万套，占了住房总量的47% 。

深圳住房结构
从改革开放至今，这些城中村也为深圳“住有所居”做出了巨大贡献。 2021年，深圳市实际管理人口超2000万，其中1100万左右住在城中村，占了租房人数的61% 。 70、80后的深漂一族，有多少人的青春和梦想是从农民房开始的？

深圳租房人群
这些农民房为深圳前赴后继的奋斗者提供了容身之所，有着不可磨灭的功劳。而农民房作为深圳初代建设者梦想和汗水的结晶，也为他们累积了在深圳打拼的第一桶金。
近年来，随着粤港澳大湾区、先行示范区的国家发展战略提出，深圳这座城市被推至前所未有的高度，旨在打造成“国家名片”展示给全球。
密集破旧农民房已经不适合深圳当下的发展，成为深圳城市面貌的“疮疤” ，不但影响了深圳的城市形象，而且拉低了土地利用率。

深圳繁华市区和城中村的对比
众所周知深圳是土地小市，人口大市，人口密度位于四个一线城市之首，加上深圳土地结构失衡，一半以上的土地都是不可开发的生态红线用地，而在可开发土地中，存量住宅用地已不足1% 。如何盘活存量用地，实现土地资源的高效再利用，是深圳破解发展瓶颈的重要途径。

四个一线城市密度
政府部门将眼光投向遍布深圳各区各街道的“城中村” 。根据深圳规土委去年的普查数据，目前深圳全市有1800多个城中村，城中村用地达到350.3平方公里，建设用地占全市的32% 。

城中村用地占比
于是，一场拆旧建新的城市更新运动的大幕在深圳轰轰烈烈拉开。于是，一场拆旧建新的城市更新运动的大幕在深圳轰轰烈烈拉开。
旧改给深圳奋斗者开了一扇窗正常情况下，一个旧改项目的转化周期大概五年。
以深圳一个普通的旧村改造为例，完成立项申请、意愿征集、相关测绘、城市更新单元划定一般需要1.3年；完成专项规划编制也需要1.5年；达到100%的签约率、进行原业主房产证注销、实施主体确认最少需要1.1年；在拆迁补缴地价之后，签订土地出让合同还需要6个月。

城市更新四个阶段
因为其战线较长，资金成本高，加上“三道红线”融资困难，开发商对城市更新项目可谓是爱恨交加。
于是，一门“回迁房”买卖在开发商眼皮底下悄然滋生，即投资者买入村民的农民房（特指城中村里无产权登记的历史遗留违法建筑），在经城市更新之后得到确权，获得与同期商品房同样的红本房产证。

深圳市|深圳农民房的华丽转身，小产权房能买吗

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