这两天，我的朋友圈中，不少中介都在推荐特价二手房。我看了下，有很多房子还都不错，价格也便宜，这或许是刚需在青岛上车的一个机会。01 李沧次新房干到1.5万看到下面这些价格的房子，你肯定以为是城阳或者黄岛的：
其实，这是李沧区的。印象湾位于李沧区十梅庵片区，和城阳区的天泰城、中铁华胥美邦同属于一个片区。可因为分属于不同的区，两者房价相差悬殊。过去，虽然只有一路之隔，天泰城、中铁华胥美邦只能卖到一万五六，印象湾却能卖到2万。现在市场不好，天泰城、中铁华胥美邦的房价已经降到了1.4万，印象湾也有点维持不住了。上图中三个1.5万单价的印象湾房子都是真实存在的，而且都是10层或者12层的小高层，按照现在开发商的说法，应该属于电梯洋房了。虽然印象湾二手房的整体均价还能维持在1.8万，但有了这些低价房子作为突破口，挂价高的房子是不好卖了。印象湾的隔壁，是新房印象滟，目前售价2-2.2万。作为次新房的印象湾，让新房印象滟情何以堪！其实不止印象湾，李沧北部的中南世纪城、嘉凯城东方龙域、翡翠赏等次新小区都有这种价格的房子。马上就到年底了，楼市虽然有一些托底的信号，但终归整体上是惨淡的。一些着急的房东，已经开始降价卖房。在次新房中，李沧北部率先撕开了口子。
02 老破小便宜到难以想象在我的印象中，2013年时青岛的老房子还很值钱。那时候我正在看房子，市北、李沧很多90年代的老房子，单价都比周边的新房贵。那时候，因为很多人不愿意买期房，所以老房子还有市场，卖得还不错。那时候的中介还不像现在这样“不务正业”喜欢卖新房子，几乎每个小区门口都有不少的小中介，老破小养活了很多人。后来，2018年青岛的老破小又沸腾了一次，这已是最后一次。2018年是青岛楼市的分水岭。2018年之后，买房者们冷静了很多，买房子也不是一股脑地冲了。因此，新房、次新房因为居住感受好受到欢迎，老破小因为脏乱差受到摒弃，价格也是一年不如一年。2018到2021年的这三年，青岛楼市分化很严重。同一个片区，次新房能卖到3万多，老破小却只能卖到1万多，相差能够达到3倍，这是很惊人的。我认识的一个朋友，他市北的房子前几天刚卖了，90年代初期的房子，单价只卖到1.1万。他的房子是6层楼中的5楼，保持的也不太好，可即使这样1.1万的价格还是让他受不了。他说，要不是着急换房，宁愿租出去也不卖房。这样低价格的房子，往往在一些平台上是看不到的。如果你加了很多中介的微信，就会在他们的朋友圈经常看到。未来，楼市会回暖，但老破小很难涨价了。老破小的回暖，就是比以前好卖。而这，也是我建议大家在房地产税来临之前把手里房产整合成优质资产的原因。03 这是刚需的机会2017年和2018年两轮涨价后，刚需在青岛买房越来越困难。很多在市区工作的朋友，为了买到合适的房子，甚至不惜跑到胶南、胶州、即墨买房。交房后，又往往面临着通勤时间的难以忍受。如今，市区部分二手房源价格的松动，或许可以让这部分买房者在房子和通勤时间之间找到平衡点。像李沧北部和城阳南部的次新房，和周边新房相比便宜几千元，而且还是现房，很多还装修了，这种房子对于刚需还是很友好的。像青岛市区的老破小，虽然我一直不建议大家买，但如果你想100多万买个小套二，又不想去郊区，这种老破小还真是一个选择。现在买了装修自住，以后有钱了换房后还可以租出去，租金也是郊区不能比的。即是刚需，就没必要像投资客、改善族那样纠结太多。毕竟，对于刚需来说，最重要的是自住，而不是投资。如今楼市政策底已经到来，信贷环境有所放松，年底又是部分缺钱房东降价的关键时候，想买二手房的朋友确实应该多多关注了。二手房不像新房那样有统一的售价，每个房东都是市场的单独个体，出价也充满不确定性。所以买房者一定要多看看，遇到特价的房子一定要把握住机会。#青岛#
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