编者按
海上起了风浪，始作俑者不止是海风，还有太阳和月亮的引力。它们代表着那些间接的、迂回的、潜移默化影响事物的变量，即“慢变量”。
对于房地产而言，城镇化、人口增长、政策利好等能带来行业快速发展的因素正在慢慢减弱，企业自身产品力、创新力和竞争力的重塑，正在引领行业进入高质量发展阶段。
为此，和讯网启动《慢变量时代的博弈》系列报道，与行业中的佼佼者一起深解房地产行业的慢变量时代。
今年的房地产市场，除接二连三的企业暴雷之外，还有不少房企的债务压力游走于悬崖之上。政策收紧叠加市场冰冻，就连行业老大哥都自觉拉满“战时氛围”筹备过冬。
郁亮说，冬天都是相似的，都很冷，都很难熬。
也因此，行业方方面面都迎来了前所未有的变化：从挣快钱挣大钱到挣小钱挣慢钱；从以往土地市场上争得头破血流到如今优质地块也鲜有房企参与报价；从多触角的多元业务布局到收敛聚焦……
种种，都刷新了人们对于这个行业的认识，究竟该如何理解当下的行业？在与合生创展集团住宅投资事业部常务副总经理闫家瑞的对话中，或许能够找到答案。
合生创展集团住宅投资事业部常务副总经理 闫家瑞
01
谈土地市场
金融端没有事实性转变现状难改
与闫家瑞见面当天，深圳、苏州等多个城市正在进行第三轮集中供地的竞拍。尽管从政策和土地质量来看，各地诚意满满，但从这几日的出让结果来看，似乎并不如此前各家预测的那样乐观，当地国企为拿地主力，底价成交占据主流。
当下土地出让的逻辑已经发生改变，闫家瑞认为，这主要表现在几个方面：
一是从推地的角度来看，土地收入是地方政府的重要收入来源，但在土地市场的收官之战中，各地都推出了优质地块，土地出让已经从原来的卖方市场转变为现在的买方市场。
二是从企业来讲，毋庸置疑，政策的影响深远，现金流紧张导致房企拿地都很谨慎。但企业也要一分为二来看，资金成本较高的民企绝大部分不再轻易通过招拍挂拿地，而融资成本低的央企国企就扮演起托底土地市场的角色，这就造成了当下土地市场缺乏竞争的局面。
实际上，民企与国企央企之间的差距一直都存在，在市场环境好的情况下，房企利润足够高，导致企业间的资金成本差异并不是决定性的，但在资金压力大且限价之下盈利空间被锁定的情况下，资金成本差异的重要性就被放大了。
11月以来，来自监管层和金融机构的暖风频吹，这也被视为房地产行业转暖的积极信号，但闫家瑞却相对冷静，他认为，金融市场如果没有事实性的转变，融资难回款难就不可能逆转，各家房企的拿地行为还是会持谨慎的态度。
合生发家于华南，尤为擅长在核心城市核心地段打造精品项目，北京一直是合生布局版图上的关键一环。去年，合生接连大手笔在北京市场上斩获多宗地块，今年则表现相对收敛。面对北京三批次供地名单上包括东北三环太阳宫地块在内的多宗优质土地，合生是否会再冲击一波？
闫家瑞坦言，这确实是一个市场机会点，但他认为，企业考虑要不要拿地，拿哪块地，取决于自身资金情况、货量储备补货需求及产品定位。
综合来看，北京市场上，合生目前高端项目货量比较充足，不会盲目的介入土地竞争，“对企业来说，在北京土地市场这种总价高又严格限价的情况下，拿错一两块地可能就会引发企业的流动性危机，拖累整个企业的发展。对于本轮北京集中供地，合生会积极关注，但是出手会比较谨慎，一切皆有可能。”闫家瑞表示。
推荐阅读
- 情形|速看！武汉住房公积金贷款信用审核新标准发布
- 房贷|信用贷款没还清会影响房贷吗？应该怎么办？
- 北京市|京房回忆023，长安6号，唐巢，成远大厦，为了钱信用算个屁
- 信用|暂停新房预售许可申请!青岛这些房地产项目被官方通报
- 平方米|合生创展2021年合约销售422.99亿元 完成年度目标约84.6％
- 蜕变 | 合生创展
- 合生创展|选购断桥铝时，多半人会陷入这4个误区！看看不吃亏
- 合生创展|寻诀2021丨逆流而上的合生
- 住房公积金|公积金信用贷并不是公积金贷款
- 物业|合生创展2021年合约销售422.99亿元 完成年度目标约84.6％