和区域定位不符的户型，也跑不赢大势。比如：在刚需板块选大户型，在改善区域选小户型。刚需客群，通常预算有限，在选择时以一居、两居小户型为主，总价高的大户型，对他们来说，“亚历山大”。所以，主打刚需的板块，10年间，小户型涨幅更高一些。以领域佳境为例，2011年新盘售价7500元/㎡，10年后，小户型二手房售价12000+元/㎡，130㎡以上的大户型，售价只能在11000+元/㎡徘徊。改善置业也是同样的道理，但不是越大的户型涨幅就越高。户型太大，也跑不赢。金色江湾，建面223㎡的户型，二手房单价要比建面101㎡户型便宜许多。200多平米，只能有钱人能接受，但几年后出手时，产品已落伍，社区也旧了，有钱人哪看得上。有这总价，就去买更新的房子了。最终演变成大户型的眼泪，想卖出去只能压总价降单价，取悦“中间段”人群。因为他们实力有限，不能任性，能忍受折旧。即便是改善，未来涨幅高的，也不是最大的户型，反而是中段的。中户型的受众广，收益更高，大户型不适合投资。曾经学区是护身符，以后是未知数。10年来，学区房涨幅都在50%以上，甚至高达100%。很好理解，重点学区是灵丹妙药、是护身符，粘上房价就能起飞。特别是有小户型的，简直是王者。其它规律可以参照，唯独学区这个规律，未来不一定适用。教育已启动调控。北京的骨干教师、校长开始轮岗，打击高价学区房，促进公平是大势。均衡教育资源，多校划片，对哈尔滨来说只是时间问题。未来的趋势是：削峰填谷。还想靠着重点校涨价？共富政策也不答应。纯公寓真的不涨钱。在哈尔滨，买公寓不是搏涨价，而是看租金回报率。哈西、群力地点好的，能平衡成本，三环外那些彻底就是坑了。公寓只有两种涨幅能跟上大势：①带学区的。②住宅的居住型公寓。能落户、能上学，涨幅能达到住宅的一半。如果倒腾不清楚，最好的办法是不要碰公寓。有的是住宅可以选，别蹚浑水。不在城市发展主线上的板块，没希望。对于住宅来说，10年涨幅低于20%，就叫房价塌陷了。华南城哈东华府，开盘价4500元/㎡，现在二手房售价5000元/㎡，通货膨胀都会笑话它......10年都没涨起来，以后还能翻出什么浪花？所以买房一定要回归核心区，聚焦二环到三环之间的环城附近，就俩字：安全。对于新区，不要盲目相信什么开发商的带动作用，更不要去赌规划，如果没有甄别的能力，就别跟风。学校+地铁+商业=拥抱确定性。十年间，哈尔滨楼市沉沉浮浮，所有涨跌都尘埃落定。回头看，弯路都不白走，学到的规律可以用在下一个十年。买房不踩坑，是底线。 ①买房先选区（地缘除外），区域>板块>开发商>产品。②房价最贵的，不一定涨幅最高。③改善万万不能忽视城市界面。④太大的户型，也跑不赢大势。⑤曾经学区是护身符，以后是未知数，需慎重。⑥公寓得看租金回报率。⑦不在城市发展主线上的板块，没希望，拥抱确定性。特别是当下，房地产行业正在经历“痛苦”的转型，学会选择十分重要。希望这十年的选房之“渔”能给购房者一个启发，把钱都花在刀刃上。想了解更多精彩内容，快来关注龙江楼市
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