如果楼市是一场赛跑，那所有房子都是运动员。从2011年到2021年，10年间，有人领先，有人崴脚，也有人掉队。现在大环境变了，闭眼买房的时代一去不复返。所以，需要停一停，复盘这10年的房价涨跌。授人以鱼，不如授人以渔。究竟哪类房子能跑赢大势？哪类房子“打死不能碰”？我们将房价倒回10年前，教授大家一套“渔”。帮大家找到成功规律，避开害人的坑，买房不交智商税！
2011-2021年，哈尔滨哪里房价涨幅最高？可能不少人都会脱口而出——群力。没错，在群力新区的带动下，10年间道里区房价涨幅高达80%，位居第二位。但意外的是，松北区竟然“睥睨众生”，以涨幅123%高居第一。一直寂寂无名的平房区，涨幅高达75%，让人大吃一惊。松北10年间人口大涨近75%，全市人口流入量第一。平房区人口涨幅约26%，全市人口流入量第二。房价长期看人口，被松北和平房很好的诠释了。对于“十年房价”，我们对比了主城六区100余个楼盘房价之后，终于找到了这些规律……区域>板块>开发商>产品。这个“鄙视链”至关重要，买房先选区，再选板块，最后看产品。比如有买房人问：同样总价，选哪个区？让历史告诉你。2011年，恒盛皇家花园、滨江国际、涧桥西畔、珠江帝景单价几乎一样。如今涧桥西畔、恒盛皇家花园涨幅88%，其余两个涨幅仅有50%左右。并不是小编只找突出的典型，这样的例子还很多。2011年，壹品新境、珠江帝景单价都7500元/㎡，10年后，壹品新境13500元/㎡，涨幅80%，珠江帝景11000元/㎡，涨幅仅有47%。华鸿国际中心更是如此，房价奔跑了10年，涨幅仅有8%，没跑赢大势。说明什么？选对区，非常重要，必须放在第一位。楼市大分化越发严重，马太效应止不住。从开发商拿地就能看出来，道外、香坊几乎底价，南岗、道里抢破头。必须承认，南岗、道里、松北都很优秀。但别忘了，现在优秀的，以后还会更优秀。选完区，再选板块。房子涨价无非两个原因：价格被低估、地段有潜力。初始价格与板块很重要，产品最后再考虑。哈尔滨10年来涨幅较高的，基本都在新区，是当时人们看不起的存在。同属道里的二环沿线和群力板块，2011年，提拉米苏和恒盛皇家花园单价差不多，但10年后，一个涨幅47%，另一个却高达88%；南岗的哈西板块和二环内，2011年，工大左岸每平米要比涧桥西畔贵1500元，10年后，二者二手房价格相同，谁的涨幅更高不言而喻。现在的房价都追上了地段价值。今年开始环境变了，所以在选产品之前，要选个靠谱的开发商。高周转、高杠杆的都不安全。至少先拿到房子，才有资格谈升值的问题。房价最贵的，不一定涨幅最高。2011年，哈尔滨最贵的房子是富力江湾新城、宝宇天邑澜湾、盛和天下、观江国际……现在看涨幅，没几个跑赢大势的。为什么当年卖那么贵的豪宅，涨幅反而不高呢？不是说稀缺吗？①豪宅都有产品溢价，房价已远超地段价值。②高价豪宅客群太小众，流通率很低。投资和自住，是两条买房逻辑线，不能“既要”。如果看重涨幅，就不要碰最贵的CEO盘，跑不赢大势。有人问，群力东16000+的房子还有升值空间吗？能升值多少不好说，但再过10年，它们跑不赢大势。因为卖的不是升值，而是居住。改善万万不能忽视城市界面。华鸿国际中心，2011年13000元/㎡，即便不算豪宅，也是改善中的佼佼者。如今二手房仅14000元/㎡，最便宜能到12000元/㎡，跑输大势。宝宇天邑澜湾，2011年14000元/㎡，10年间涨幅仅有29%。产品不好吗？并不，非常好，纯正artdeco风格，既能观江，还能享千万元打造的园林。就因为城市界面不好，没形成富人区，普通人的“烟火气”，把房价拖拽了。当年单价9000元/㎡的金安向日葵，现在都快2万了。因为产品与板块匹配上了，都是改善。记住，单盘再豪，也不能成为富人区。哈西、群力东没问题，是主城区最大的改善基地，恒强！
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