图源：图虫创意两日内4城公布第三轮集中供地计划，门槛较二轮有所下调。11月19日-11月20日期间，北京、杭州、重庆、青岛4座城市陆续披露其第三轮供地细则，并对竞买方式、最高溢价率、付款要求等方面作出若干调整。亿翰智库数据显示，上述4城在第二批集中供地中流拍率分别为60.47%、54.84%、41.27%、11.27%。据《国际金融报》采访人员统计，截至11月20日，已有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州等16个城市挂牌第三批集中供应地块。其中无锡市已率先完成出让，但最终结果并不理想。出让的20宗地块中8成以底价成交，总收金较总起拍价仅溢价0.04%，较此前两轮热度进一步下滑。二轮供地普遍遇冷加之三轮供地头炮哑火，目前陆续披露的三轮供地城市多对竞拍规则做出优化，欲避免二轮供地的遇冷情况进一步延续。易居企业集团CEO丁祖昱认为，为应对土地市场的降温，重点城市已经开始进一步完善优化土拍规则，部分城市已适度放松第三轮拿地门槛，预计第三轮供地中企业拿地积极性将会有所提升，土拍高撤牌流拍率的现象也会有所改善。保障利润空间为了更好地实现控房价、稳地价，二轮供地中多城规定地块上限溢价率，且多控制在15%以内。三轮供地中，杭州又将土地溢价空间进一步压缩。11月20日，杭州市发布了第三批集中供地公告，挂牌35宗地块，总起拍价713亿元。在出让规则调整方面，杭州将上限溢价率由此前的15%下调至10%，到达上限后，将转入线下公开摇号阶段。同时，杭州部分地块未来住宅房价限价空间也有所提升。如钱塘区江东核心区的青西二路东侧地块，该板块新房精装价维持在19800元/平方米，而此次挂牌住宅限价已升至21300元/平方米，上涨约7.6%。浙报传媒地产研究院认为，随着此次挂牌地块新房限价上涨和地价的回调，地块的利润率也随之升高，房企能得到相对可观的投资回报。此外，还有不少城市调整了未来住宅限价以及地块起拍楼面价。亿翰智库数据显示，重庆第三批供应地块平均楼面价6625元/平方米，相比第二批次供应地块下降了6%，较首轮成交地块平均楼面价下降27%；成都则降低3宗回炉地块起始价的同时，提高了其限定房价水平；福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3%，最高上浮比例由1.5%提升至4.5%……同策研究院研究总监宋红卫指出，杭州还出现地块较上次挂牌价打9折的情况，更说明了当前土地市场降温，地方对于未来预期有所下降，出让条件开始松动，甚至城市基准地价方面也开始下调，而这对于房企而言是个好消息。规则做“减法相比此前为了调控地价设置的多重规则增加拿地成本，三轮供地中明显做了“减法”。11月19日，重庆发布了三轮供地详情，28宗出让地块竞买方式有所调整。据悉，重庆二轮供地中多采用“拍卖+竞自持租赁住房”出让方式，而三轮中新增摇号方式，且多数地块均采用该规则，28宗地中仅6宗达限价后将进入竞自持租赁/商业商务用房。同时，重庆本批次带租赁住房地块比例也有所降低，从二轮的17宗带租赁住房、占供应总数的40%，下降为本批次7宗带租赁住房、占供应总数的25%。亿翰智库认为，重庆本轮调整是政策的落地与纠偏，8月自然资源部召开的闭门会议中就曾提出，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。而重庆在8月底的二轮土拍中并未完全落实该政策，本次是调整为管理层提倡的摇号方式，并下调带自持租赁住房等方式抬升实际房价的土地宗数。此前，武汉也在第三批次简化了竞买规则。二轮供地中，武汉地价达到“熔断”后，采用“竞一次性付款、竞自持市场性租赁住房面积、竞现房销售面积、竞房屋全装修面积、竞建筑品质”等方式确定最终竞得人，“玩法”较为复杂；而三轮“熔断”后就灵活采用“竞一次性付款”、“竞自持租赁住房建筑面积”和“摇号”等方式。付款周期拉长于房企而言，拿地资金要求在很大程度上决定企业的购买力。在第三轮集中供地中，多城选择下调保证金比例、调整付款周期。亿翰智库数据显示，三轮供地中，济南平均保证金比例为35%，较二轮的50%下调15个百分点；广州三轮为20%，较二轮的最高30%比例有所下调；南京下调此前的20%为主，其余30%、50%的比例要求，三轮定为20%为主，其余30%；苏州将此前的30%、50%为主统一下调至30%；无锡将二轮的平均24%下调至20%。此外，杭州在第二轮集中供地中取消实行多年的“勾地”模式（土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格），为提高报名门槛，普遍将保证金比例提高至20%，但随着土地市场遇冷，彼时地块流拍率高达55%。如今“勾地”政策回归，每宗“勾地”资金最高不超过5000万元。日前杭州还发布公告称，对于第三批次预公告的51宗用地，缴纳预约申请保证金、办理预约申请手续的截止时间顺延至11月18日，同时将保证金缴纳时间延长。这也为房企“勾地”留下充足时间。杭州市的出让诚意十足，企业竞买热情也有所上涨。有消息称，针对杭州本轮地块，不少品牌房企以及地方平台态度积极，尤其是本土企业绿城，共申报20宗地块。在付款周期方面，二轮供地流拍率达到41.27%的重庆大幅放松付款要求。据出让公告，重庆市规定第三批次供地大量地块付款节奏为在《国有建设用地使用权出让合同》（后面简称合同）签订之日起30日内支付至土地出让价款的50%（含竞买保证金），剩余价款在合同签订之日起1年内付清。而在此之前，付清时间多为合同签订之日起90日，仅少量地块为180日。二轮供地流拍率达29.41%的合肥也放宽了土地出让金支付周期，第三批次地块全部可以采用分期付款，最长期限由此前的2个月放宽至3个月。不过，适当降低门槛并非一味地放宽，在限企业“马甲”拍地、限企业参拍资质、限企业购地资金来源的“三限”政策方面，依然是目前披露城市的常规要求。此外，北京市还进一步扩大了竞现房销售面积方式试点范围，本次有5宗地设置此环节。至于三轮供地未来预期，宋红卫并不看好，其认为“三轮的成交情况可能不及第二次出让”，房地产市场的矛盾已经从供给端转移到需求端，目前是购房者观望情绪较浓，在房企销售下降的情况下，即使降低地价可能企业拿地的积极性也不高。因此他预判，三轮供地的出让条件会比较宽松，但实际成交情况可能不及二轮，拿地的主力还是央企、国企及城投等。
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