目前我国的楼市已经开始逐渐呈现分化趋势 , 尤其是城市之间的分化 , 我国的头部城市拥有更多发展机会 , 更多的人口流入 , 未来楼市也会有更大的发展机会 , 房子的价值将会越来越高;而处于尾部的中小城市 , 经济发展相对滞缓 , 人口也处于持续外流的状态 , 这类城市的楼市将会逐渐走向衰退 , 房价出现下跌也是必然的趋势 。
马太效应是指强者愈强、弱者愈弱的现象 , 即两极分化现象 。
因此目前楼市分化的角度来看 , 我国的楼市发展已经完全符合“马太效应” , 部分城市的楼市依然会发展很繁荣 , 而部分城市的楼市也将会迎来衰退 , 并且这种趋势将会延续下去 。
其实这个经济学家马光远的观点基本是一致的 , 经济学家马光远提出过“3个20%理论” , 其中有一个就是20%的城市 , 他认为未来我国只有20%的城市拥有投资价值 , 而这20%的城市其实就是发展越来越强的头部城市 。
对于投资客而言 , 最为关注的肯定是那些越来越强的“头部城市” , 因为这类城市的房子还有一定的投资价值 , 可能短期内房价走势并不理想 , 但是长期来看 , 这些头部城市的房子都是非常值得投资的 。
不过对于刚需购房者来说 , 最为关注的还是房子的居住属性 , 当然也要避开那些房价可能会下跌的城市 。 虽然刚需买房是为了自住 , 也没有变现的需求 , 但是房子依然是刚需购房者重要的家庭财富 , 大幅贬值也是不能接受的 。
什么样的城市房价会出现下跌呢?下面笔者就介绍以下房价下跌的4个征兆 , 购房者可以提前了解一下 。
第一:土地市场开始变得不景气 。
土地市场向来是楼市的风向标 , 土地市场繁荣基本上就意味着该城市的楼市繁荣 , 土地市场冷清 , 土地流拍的现象非常常见 , 也就意味着这个城市房地产市场已经开始衰退 。
其实土地市场是否景气反映的是开发商对楼市的信心 , 而开发商对于楼市的敏感程度是最高的 。 首先开发商掌握的楼市数据是第一手数据 , 可以说是最能反映房地产市场情况的数据 , 因此开发商能够第一时间掌握房地产市场的走向;另外开发商一般有专业的分析团队 , 对于城市会有全方位的分析 , 比如人口、经济、区位等多因素进行分析 , 对于城市的发展潜力也十分了解 。
因此购房者想要了解一个城市未来房价的走势 , 首先需要了解的就是该城市的土地市场 , 如果土地市场表现出不景气的时候 , 那么未来该城市可能会迎来房价下跌 。
第二:二手房市场开始遇冷 。
虽然说决定房价涨跌最关键的是新房市场 , 关注新房市场的人也比关注二手房市场的人更多 , 不过二手房市场却是房地产市场的晴雨表 , 如果二手房市场开始遇冷 , 也就意味着未来新房市场也将会面临降温 。
如何看一个城市二手房市场的表现呢?首先看二手房的挂牌数量 , 如果二手房的挂牌数量很高的话 , 就意味着这个城市的二手房去化周期很长 , 二手房的流动性很弱;然后看二手房价格情况 , 如果二手房市场出现了部分二手房低于市场价的情况 , 意味着已经有业主开始选择降价抛售 , 也反映了投资客对楼市的信心不足 。
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