|广州买房：在荔湾买房的基本逻辑

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这是拿铁房产观的119篇原创

这个老城区，是广州中心四区之一，你可以把白云、黄埔算郊区，但你不能把它也叫郊区，那这个区就是荔湾区了。

2005年，荔湾和芳村合并成现在的荔湾区，今天要说的是芳村。
老荔湾已经发展成熟了，也没有地可卖，成长空间有限，想要增强实力竞争力，只能把隔壁的芳村纳入进来。
我们看回芳村地图就知道（现在都叫荔湾了），它和其他区是珠江隔开的，需要通过桥隧连接。
目前荔湾的主要经济支柱还是来源于卖地，老荔湾没地可卖了，就只能去卖芳村，改造芳村。
自2020年开始， GDP已经被增城超越了，接下来想要追上恐怕没那么容易了，跟高速增长的天河、黄埔差距只会越来越大。

虽是主城区的定位，但是产业始终跟不上来，规划了十几年的白鹅潭，到现在还是一片工地。
那些被暴雷的华夏幸福、奥园等旧改，开发商都自身难保，也不知道能不能顺利推进。
总之，发展荔湾、改造芳村，真的是一波三折。
广船、聚龙湾、广钢，一个个高大上的组团、配套、交通，市里不遗余力地支持荔湾的发展，但是看回现有的成果，依然是先卖房，再做产业。
这样先卖楼再发展产业的方式是很难真正发展起来的，企业还没来，地价推高了不说，把想要来的都吓跑了，转而又只能发展房地产去了。
广船不就是这样吗？
沿江一带一直没有成片的写字楼，产业基础薄弱，广船是在建了，但是建成到投产还有很长的路要走，白鹅潭的地标一直难产。
这些没有建好，就开始卖十万的江景房了，又开始继续吃老广的红利了。
新广人会来买这些十万的江景盘吗？

这里还是以传统产业为主，造富能力弱，新增财富有限，上限也不够高，不够吸引新广人，而且西边沿江一带的豪宅非常多。
你看看整个海珠西、荔湾、白云金沙洲、番禺洛溪岛的江景豪宅，基本都是跑输大盘的。
大家都把牛奶厂和广钢去比，同样是2015年卖的，现在牛奶厂的价格是7-10万，而广钢还是5-6万。
你说，广钢也有卖七万的呀。
一手卖七万和二手卖七万是不一样的，一手卖得贵是地价贵，保利中海在2016年前后互相抬价，把广钢推向高峰，但行情冷却过后，再经历一轮周期，泡沫就逐渐破裂了。
目前广钢主要还是以刚需和刚改为主，二手成交总价在500-600之间，而牛奶厂的主力成交总价在700-1200之间，购买力差不多是1.5倍以上。
另外，牛奶厂前面有金融城和鱼珠，背后有智慧城和科学城，又地处房少人多的天河，价值不言而喻。
而广钢，除了房子，还是房子。
另外，佛山这个大粮仓也会抢走广州客，隔壁几公里才两三万，性价比不言而喻。

七万左右去买广钢是肯定要站岗的。
一直要站到中海这块地卖完，你看现在很多都在卖现楼就知道了，一手都卖不完，二手更卖不出去。