从前晚到现在，宋都退地的消息在地产圈弥漫。
在杭州首轮土拍中，按照原计划，宋都本来是想拿三块地，那是他们最舒适的状态。
但因为杭州是热点城市，争抢的房企太多，宋都一激动就拿了五块地。
因为开发商们的哄抢，杭州也成为22城首轮集中供地的最大赢家，两天揽金1197亿。
疯狂过后，往往是一地鸡毛。
集中拍地过后的2个月零12天，宋都发布了放弃竞得土地使用权的公告：
挑重点说就是：
宋都宁愿损失5000万保证金，也要退了那块地。
关于宋都退地，官方给的解释很简单：审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。
结合几个月前轰轰烈烈的杭州土拍，宋都退地其实只是首轮集中土拍后遗症在杭州爆发，折射的是开发商普遍面临的盈利难题。
后遗症一
没利润
宋都退地最深层次的原因，是不赚钱。
这实际上是杭州首次集中供地拿地房企的共同焦虑。
杭州首批集中供地的57宗地块中，有41宗地块拍至封顶，进入“火拼”自持比例的阶段，其中12宗自持比例超过20%。
此前有媒体计算过，在杭州首轮集中出让中，由于“双限”+高自持，挤压了开发商的利润空间，57宗地块中能盈利的寥寥无几。
尤其是建发竞得的主城区祥符东商住地块，自持高达38%，扣除商业建面比率和自持比例，可售住宅建面仅在11%左右，已经相当于拿地自己住自己玩了。
住宅产品售价是已知答案，自持部分不能出售，说白了就是长期租赁。如何经营，怎么盈利，一直是让开发商头疼的问题。
这时候比拼的就是成本控制了。
滨江是杭州的老牌房企，以产品品质见长，在市场上享受高端溢价。
连戚金兴都说“争取做到1%-2%的利润”，更别提其他本土中小房企了，还有那些对市场不熟悉的外来房企了。
宋都退掉的这块位于杭州拱墅区的地，楼面价20962元/平方米，溢价率29.86%，自持21%。
对比29500元/平方米的商品房限价，利润空间难言可观。
如果不退，拿下开发具体有多少盈利？答案可能只有宋都知道。
但问题是，7月份中旬，杭州出台了一个新的 “限商墅令”。
该通知主要针对杭州市场上住宅项目中商铺改建商墅的行为，覆盖杭州十个区。
商墅，简而言之就是商铺改建成的有40年产权的别墅。
是在限墅令加码，以及住宅限价后，开发商利用商业产品不限价的优势，把他们打磨成高溢价产品，从而提高整盘的货值和利润。
这类商墅产品因为拥有小区最好的景观和位置，往往能卖出比商铺更高的价格。
同时因为不限购，面向的客群更广，也更有价格提升的空间。
虽然官方没有正式出台文件，但已经有开发商的商墅规划更改后重新公示了。
比如在杭州首轮集中土拍中拍下了7块的融信。
限商墅令出来后，有人发现融信此前公示的萧政储出【2021】34号地块住宅项目规划设计方案已经更改了。
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