运营|商业地产项目运营各阶段工作重点( 二 )
启动期
运营正式开始，如何确保旺场与人气
商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是制造现场的人气，可以用天天特价、买货抽奖、消费送礼、免费接送等方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是批发业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。
运营期
把生意机会最大化
项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，开业阶段3-6个月后，通过开业后市场消费群体的检验，项目各业态、业种的组合是否合理，各楼层业态是否能共享？并且，通过此阶段市场残酷的洗礼，许多问题均已暴露出来，如餐饮区的空调的冷量不够、部分楼层客流的粘性不足、许多店铺的客流开始出现大幅下降、整体客流下降与客户提袋率持续偏低、商户的美陈或店铺面形象混乱、设备设施频出事故等不一而足。
因此，在此阶段，需要我们专业的运营团队，要有专业精神、更要有耐心，一定要深入分析、逐步梳理，分轻重缓急、找出问题的根源，然后，进行分工与合作，并制订工作整改计划，确保能按期完成，以赢得广大的租户的信心与肯定，从而为项目持续稳定及健康发展步入一个良性螺旋式上升的轨道。
稳定期
守卫消费商圈，与时俱进提升商业竞争力
此阶段一方面为商业创品牌，增加商业形象诚信度，促进消费者情感认同度，另一方面要持续不断的为市场商户提供商业资讯、增强其经营素质和新商品引进能力，持续不断推出各类促销活动增加消费热情。
商业地产的经营管理是一件专业性较高、异常繁琐的工作，几乎涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，国内的商业地产的确要比西方发达国家要复杂，主要是国内商业地产开发基于融资渠道单一，商业地产企业对资金回笼存在较大的现实需求，比如可变现产品要通过前期自持集中性商业的招商与包装等手段达致溢价销售与快速去化，相较西方发达国家的商业地产要单纯得多。
因此，国内商业地产不能完全照搬西方发达国家的商业地产运营，否则，一定会出问题的。但国内的商业地产运营并非无章可循，从技术层面来说，同样可如工业流水线或标准化，只是需国内商业地产通过几代努力，不断总结成功经验、掌握其运营规律，并在日常工作中不断总结与检讨各项工作流程、作业标准与制度等，商业地产运营也并非高科技，国内商业地人也一定可以创造性的摸索出一条适合自己的康庄大道。
文章来源：联商专栏
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