|深圳回迁房买卖即将成为历史……
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但凡稍有关注楼市的人 ， 都或多或少的听说过 “拆迁房、回迁房”这个东西 。 特别是这两年 ， 简直就是不要太火了 。
回迁房交易早在五六年前 ， 就是龙岗坪山一带兴起 ， 由于比较小众 ， 只是圈子小范围里不温不火地进行 。 直到19年的下半年 ， 好像突然被小蓝片刺激了似的 ， 坚挺无比 ， 热门的区域更是有价无市 。
比如 ， 南山白石洲 ， 突破了10万+ ， 沙井的金蚝小镇更是炒得火热 ， 据传说最高的成交价已经超过了当地热门的商品价格 。 火爆的行情 ， 引得各路资本蜂拥而至 。
这一切 ， 仅仅只用了一年左右的时间 。
来得快的幸福 ， 去得自然也快！从今年的三月份《深圳经济特区城市更新条例》正式实施开始 ， 接连的政策 ， 让原来还火透天的回迁房市场来了个透心凉 ， 一下子从头凉到脚！
我们大概梳理了一下 ， 通过以下表格 ， 我们可以清楚的看到新政时间及事件 。
【|深圳回迁房买卖即将成为历史……】通过上表 ， 我们可以看到 ， 新政刚开始的时候 ， 还是比较温和的 。 直接到8月12号住建局和规划自然局联合发文（137号文） ， 严厉打击回迁房炒作 ， 各区才开始大力推行权利人核实 ， 接着9月26号规划局发文（508号文） ， 正式成为规范性操作指引 。
最后 ， 各区开始就历史建筑权利人专题会议 。
在历史违建权利人核实推进的同时 ， 《未签约房屋征收规定》和《搬迁协议示范文本》也在快速推进中 ， 且推进力度前所未有 。 （时间点如下图）
听证会之后 ， 城市更新的整个流程会形成统一的标准流程 ， 无论是项目公司故意囤卖项目 ， 或者回迁房买卖 ， 都将正式成为历史 。 根据现有的资料整理 ， 我们推测大概是这样的：
新流程和以前最大的不同是把权利人签约资格提前锁定 ， 并通过更新局系统完成意愿征集提交 ， 意愿征集通过后 ， 由系统按初始资料生成全市统一编码的标准拆赔合同 ， 签约后即备案并进行【预告登记】 ， 签约达80%即可启动双向沟通机制 ， 签约达95%便可以启动对未签约房屋征收机制 。
以前只要未将拆赔进行备案 ， 除了开发主体 ， 谁都不知道签约实际进度；于回迁房交易来说 ， 只要未进行合同备案 ， 未进行到实施主体公示 ， 都还有机会换签；有些企业故意囤积倒卖项目以及少数被拆迁人对补偿期望过高等原因导致项目推进慢 ， 周期长 。
未来新流程将从城市更新伊始便全程系统监控 ， 直接从源头上掐死回迁房交易 ， 回迁房交易将成为历史；
未来在新流程系统的监控下 ， 真正能实现城市更新加速跑（立项一年内完成土地信息核查 ， 专规批复后两年内推进到实施主体确认 ， 实施主体确认后一年内办理出地手续） ， 以往一个项目要搞十年八年的时代也将成一去不复返了 。
其实早在2019年的《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》便有提出过规范化管理的要求 ， 只是不过是回迁房交易突如其来的火爆加快了《措施》的进程罢了 。
以上 ， 猜测也好 ， 贩卖焦虑也罢 ， 未来肯定会来！
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