分析：对于项目而言，定位市中心混合安商房，目前周边有三个同类型项目，汇诚永安里、融侨花满庭、
融湾澜玥（未开盘）。
从定位来说，这4个项目都是主打市中心高配比安商房，目前永安里和花满庭，备案均价都在3.98W左右，与项目4W的均价差异并不大。
当然实际情况都是对外宣称一手更名，
实际售价高达5.5W
，从这几个项目来看，优势都市中心+少量商品房，去化压力不大，加上周边存在头部学区，比如鼓楼映南侧就是一附小，当然实际划片也难说。
对于这些楼盘，目前关注度很高，都是主打小户型，对于不少特殊购房者有较大吸引力，但是自身的溢价并不低，加上地块偏小不规则，混合安商定位，从未来的居住体验来说并不算太强。只能说购买有风险，多评估再出手。
凯佳江南里
12月9日备案，7号楼，16层，配建底商，60套，均价2.74W，公摊19.1%，端头117，中户88。
分析：项目2020年10月首开，配建人才房，A区目前已经接近清盘，B区已经开盘6号楼，目前也全部网签，这次开盘7号楼，与之前定位类似。
从均价来看，2.74W，与江南CBD的均价持平，目前周边的项目均价，建总领筑2.6W，融信海纳B区精装2.9W，从价格来看不算夸张。
当然对于项目而言，A区开盘的时候，说B区几栋不打算对外，开发商要自己买下来，然后一栋栋开盘，总共42亩的地块，1年时间，还没全部备案。
可以说其中的原因也值得品读，当然这种例子，附近的建总领筑也是如此。
从项目的价格来看，一样的情况，放在上半年来说，中规中矩，但是到了这个时间点开盘，很容易发现情况不一样，比如建总的6号楼，10月开盘，
目前网签还剩余过半的房源，与上半年的几栋开盘已经出现了较大的下滑。
从项目自身的定位来说，社区分成两边，整体的成型度较低，加上还有人才房存在，依然有一定影响，同时项目附近目前城建比较一般，优势依然是目前板块的供应量不大，
不过目前看项目的去化，预计不如之前几栋来得轻松。
盘点总结
从近期这几个项目的备案来看，备案价整体都与周边持平，没有看到太大的上涨预期，有土拍指导价的基本就是按指导价备案。
对于鲁能三期，目前看去化压力是最大的，项目的定位非常类似金山的大名城紫金九号，定位纯商地块，主打110以上刚改产品，偏偏又存在95刚需产品，而且连廊设计，甚至高达3梯6户，整个社区的定位有点不上不下。
对于凯佳江南里，没太多关注以为已经清盘结束，当初对外宣称被开发商内购的楼栋默默的开始对外销售，可以说自身的压力不小。
对于联发臻品，市中心的安商房，户型设计也非常贴合主流，但是公摊高达26%，没有社区，这样的产品定位，去化压力可能不大，但是吸引力预计并不强。
对于鼓楼映，市中心+学区预期，与周边几个项目同样的操盘方式，统一采用更名加价，5.5W以上的价格，预计划片没有想象的好，其中的风险与预期同时存在。
综上，对于不少项目而言，价格虽然看上去中规中矩，放在上半年可以说难度不大，但是随着近期楼市下滑，同样的价格，现在的市场已经出现了一定抗性。可以说楼市也是瞬息万变，对于购房者而言，建议多评估再出手。
题外话
当初宣称捆绑车位的新盘，最近接到电话，随口而出不考虑车位，然后置业留言，可以跟领导汇报，有几个名额不需要车位，可能为了防止早期捆绑业主的闹事，所以采用了这种说辞，至于是什么项目，给个暗示三叉街。
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