一方当事人有下列情形之一 ， 可以解除合同：
1.由于不可抗力而未能实现合同的目标；
2.在履行期届满前 ， 一方当事人明确表示或以其行为表明其不履行主要债务；
3.一方当事人迟延履行主要债务 ， 催告后在合理期限内仍未履行；
4.一方当事人迟延履行债务或其他违约行为导致合同无法实现的；
5.其他法律规定的情况 。
在发生拖欠租金时 ， 根据《民法典》的规定 ， 出租人可通过各种方法解除租户的租赁合同 ， 并要求承租人补缴未付的租金 。
㈡优先承租权的争议 。
依照民法 ， 租赁物在承租人按照租赁合同占有期间发生所有权变化的 ， 不影响租赁合同的效力 。 出租人出卖租赁房屋时 ， 应在出卖前的合理期限内通知承租人 ， 承租人除有权按照同等条件优先购买外 ， 还应在出卖前的合理期限内 ， 告知承租人 。 出租人未通知承租人或其他妨碍承租人行使优先购买权的其他情形的 ， 承租人可以要求出租人承担赔偿责任 。 然而 ， 出租人与第三方签订的房屋买卖合同的效力不受影响 。
司法实践中 ， 关于承租人优先购买权应注意的问题有：
(1)优先购买权发生的前提 。 当出租人出售出租房屋时 ， 只可对承租人进行优先购买 。
(2)出租人有通知义务 。 如果卖方出售出租商铺 ， 则应在出售前的合理期限内通知承租人 ， 以便承租人考虑是否购买 。
(3)优先购买权发生的要素 。 在平等的条件下 ， 承租人享有比别人先买一间出租房的权利 。
(4)承租人应在合理的时间内行使优先购买权 。
㈢装修纠纷 。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第九条第一款“承租人经出租人同意的装饰装修 ， 当租约无效时 ， 没有形成附合的装饰装修材料 ， 出租人同意使用的 ， 可以折价归出租人；不同意使用的 ， 可以被房主拆除 。
在装修之前 ， 承租人应先取得出租人的同意 ， 并明确承租人违反上述约定 ， 应当对其进行装修 。 支付违约金、赔偿金等 。
因此 ， 承租人与出租人在协议期满或提前终止时 ， 装修折旧及补偿方式必须明确 。 如果由于承租人的违约而提前终止了租赁 ， 承租人没有权利要求出租人提供装修补偿 。 当事人也应在装修条款中明确非由于承租人原因而提前终止租赁时 ， 出租人的装修赔偿义务及赔偿标准 。
徐宝同律师团队 ， 专注公司、商事、股权、合同诉讼及仲裁争端解决 ， 深谙十余年法院审判实务及规则研究经验 ， 特别是在合同纠纷方面 。 本文不能视为对特定案件的法律建议或意见 ， 仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则 。 如你遇到法律问题 ， 可以联系徐宝同律师 ， 获取更有针对性的建议和方案 。
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