焦点研究院 · 土拍研报
主题：第三批次青岛集中供地结果解读
研究员：赵文浩
出品时间：2021年12月16日
青岛第三批集中供地仅出让45宗地块，和一批次的63宗和二批次的100宗相比，供应总量下滑明显，但是分布在主城区市南区、李沧区和崂山区等区域的优质地块占比明显提升。在出让规则方面，基本上延续二批集中供地的出让规则。从成交情况来看，仅有1宗地块溢价成交，拿地企业方面以本土国企为主，规模性房企仅有3家拿地。总体上来看，由于青岛供地多数有产业要求，和两批次相比，第三批集中供地成交热度变化不大，仅在拿地企业方面出现了格局变化。
西海岸仍为供地主力，成交总价下滑过半
12月15日，青岛第三批土拍宣告结束。本批次共有45宗住宅用地正式公告，开拍后有3宗流拍，其它均成功出让。成交地块的出让面积为106.71万平方米，较第二批次减少61.7%，成交地块的计容建筑面积为242.80万平方米，较第二批次减少64.3%，成交总价133.32亿元，较第二批次减少52.2%。2020年青岛市共供应商住用地307宗，出让面积为2030万平米，今年共计供应248宗，出让面积为1524万平米，供应量和供应建面均相当于去年的8成左右，政府有意通过减少土地供应来稳定市场。全年涉宅地块成交地块的计容建面1042万平方米，较2020年缩减52%。
从各个行政区来看，本批次7个行政区均有土地成交，分区域来看，黄岛区成交地块的出让面积，计容建筑面积均居各个行政区之首，数值分别为45.92万平方米和104.20万平方米，市北区成交总价为51.63亿元，为成交总价最高的区域。价格方面市南区成交计容楼面地价为14520.34元/平方米，为楼面地价最高的区域。
从供应方面来看，本批次出让地块多位于黄岛区，出让面积和规划建筑面积分别为45.9万平方米和104.2万平方米，占比分别为35%和35%。从用地性质方面来看，涉宅用地38宗，其它性质用地7宗，土地供应仍以住宅用地为主。
本批次黄岛区土地供应20宗，其中17宗位于西海岸新区。2021年10月11日，青岛自然资源和规划局发布了截止9月30日的青岛市存量住宅用地信息公示，西海岸新区未动工土地面积为468.4万平方米，占青岛总共未动工土地面积的32.9%，后续青岛土地供应仍旧以西海岸新区为主。此外西海岸新区作为新房供求的热门区域，预计这种市场局面将会在近几年持续下去。
土拍规则轻微调整，1宗设置底价出让
本批次土拍规则基本上延续二批次土拍的规则，只是做出微调整，针对市北区1号地块设置底价，其余地块均无此要求，二批次并不存在此类要求，不过设置底价在以往的青岛土拍中就已经存在。
【 底价|青岛三批集中供地收官:政策宽松地块优质难挡遇冷】其余方面基本上延续二批次的规则，设置地块最高限价，多数地块的溢价率设置为15%，部分设置在10%。在达到最高限价后转到线下竞高品质商品住宅（包括绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑）建设和摇号环节。在参拍企业方面要求禁止马甲企业参拍，如果存在此类情况，取消竞得人（暂定）资格，扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还。要求企业参拍必须采用自有资金，并且规定了5种禁止的资金来源，该条规则主要是为了防止房地产过度金融化，引导企业降低杠杆。
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