临近岁末，不少朋友希望我谈一下明年的房价走势。我一般喜欢先说结论，但这次结论最后说，因为我觉得分析过程更精彩！
#展望2022房产行业新常态#
以北京为例，先说一下当前房价的历史方位。如果以2017年房价高点作为一个基准，大体而言2017-2020年，房价平均下降了大约20%。2020年差不多走了一年的横盘，但在诸多因素影响下，进入2021年之后楼市明显升温。不过这次上涨带有比较强的分化性特征：涨幅比较大的是中端楼盘和部分高端楼盘中的低总价套型；至于上车盘和高端楼盘，在市场溢出之下有所抬头，但涨幅并不大。
其实这个逻辑不难理解。这一波行情是由特定的金融支持政策引发的，而需要并且能够拿到这部分贷款的，主要是一部分中等收入者。当特定金融政策收紧以后，这一波行情已经逼近结束了。
再回到对当前形势的研判。其实，在当前的中国的经济和政策格局下，判断中短期房价走势不是一桩难事。对于中短期的房价走势，一个基本框架包括三个要素：金融政策、供地价格、经济预期。
金融政策同步影响到新房和二手房，对二手房影响更明显；供地价格主要影响新房，通过新房向二手房传导；经济预期实际是人们的经济信心，直接影响的是潜在买家。
先来说说金融政策。从近几天官方披露的信息来看，央行决定下调存款准备金0.5个百分点，多个城市房贷利率下降，银行审批贷款速度加快，其中还包括个别超大城市，这实际上释放了一个金融宽松信号。要注意，这一次的金融政策是针对房地产市场的并且是普适性的，并非前面两年的特定支持政策。这意味着，其对房价的影响是全面的，其中刚需对这一信号的反应会更敏感。
其次是供地价格。近阶段，土地市场行情惨淡，据《中国新闻周刊》报道，北京、上海、杭州等20多个城市累计流拍了70宗地块，撤牌195宗地块，流拍撤牌率达到31.8%。12月6日中国社科院发布的《经济蓝皮书》认为“既要防止土地拍卖频繁流标、热点城市供地不足导致后期房价暴涨，又要防止四、五线城市房价过快下跌引发连带风险。”
这“既要……又要”的两个判断我都持不同看法。事实上，大部分热点城市每年新供土地只构成其房地产市场供给的很少一部分，主要供给来自二手房市场，供地主要发挥的是价格参考作用。流拍恰恰说明市场对地价（背后当然是房价支撑）不买账。从这个意义上讲，流拍的隐喻不是“暴涨”，而是“阴跌”。
再说“四五线”城市的问题。这些城市人口流出的长期趋势恐怕是不可逆的。现在，人口流动趋势已经很清楚，大体可以说是向都市圈集中、向温带集中、向制度优势区域集中。今天看到有人说东北振兴需要再增加2亿人，错！不是再增加2亿，而是再减少5000万！为什么，本身就是高寒地区，挤到那里是没办法。东北几乎成了中国体制成本最高的地区，因为过去多年里在有限资源下你争我夺，塑造了现在的生态。要改变这种生态，只能通过人口减少来纾解压力，由此获得老工业基地现代化进程中的涅槃重生。如果基于这一点来看，“四五线”城市的房价确实也没有多大的上涨空间了。不过说句实话，排序都到了“四五”，那恐怕都有点够不到线的意思，这些城市房价本来就没多高，说“过快下跌”着实有点危言耸听。如果能够认真学习一些欧美一些城市“精明收缩”的理念，这些城市短期内稳住局势问题还是不大的。
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