在房价处于高位的今天，买房成了现在很多年轻人在城市打拼最大的目标。根据上海易居研究院发布的数据显示，截止到2020年我国的平均房价收入比达到了9.2，相比国际合理标准3~6之间要高出很多。所以现在很少年轻人能做到只靠自己买房，基本都要依靠父母，甚至有的家庭买房要掏空一家六口人的钱包。
随着房价的上涨，买房难度的增加，房子也成了一个家庭最主要的财富。在去年央行发布了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》的报告，报告中显示：城镇居民家庭的户均总资产已经达到了317.9万元，其中住房的价值占到了一个家庭总资产的70%。由此可见房子对于一个家庭来说，不仅仅只是居住的场所，更是最主要的财富。所以在子女继承父母财产的时候，最重要还是关于房产的继承。对于很多90后和00后来说，他们很多都是独生子女，有时候他们要继承双方父母的房子，甚至包括爷爷奶奶的房子，因此他们要面临的继承问题更多。
关于继承问题，很多人都认为子女继承父母的财产是理所当然的事情。但实际情况并不是如此，有些情况下即使是子女可能也无法继承父母的房产。今天笔者就和大家讨论一下，哪些情况下，子女是不能继承父母的房产的。
第一种：父母留有遗嘱，并且遗嘱中明确表示自己的房产由子女以外的人继承
在今年刚刚实行《民法典》中的第第一千一百二十三条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。而且在第一千三十三条中还规定：自然人可以立遗嘱将个人财产指定有法定继承人中的一人或者数人继承，也可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。可见自然人可以以遗嘱的形式指定某个人来继承自己的财产，并不一定是自己的子女。
【 房产|子女请注意！2021年起，3种情况下子女不能继承父母的房产！】例如老张年纪大了，需要子女照顾，但由于子女并不孝顺，平时都是由自己的侄子照顾自己，而且侄子非常孝顺自己。在这种情况下，老张为了感谢侄子，所以就立下遗嘱，明确表示自己百年之后自己所有的房产归侄子所有。这是在遗产继承的过程中，尽管老张的子女是第一继承人，但并不能继承老张的房产，而是应该按照遗嘱中的规定由老张的侄子继承。
这项规定有利于督促子女承担起对父母的赡养义务，如果子女不愿意承担赡养义务，或者在赡养的过程中有虐待老人的情况发生，父母可以立下遗嘱不让子女继承自己的房产。
第二:设立居住权的房子，子女暂时无法继承
在最新的《民法典》中设立了居住权这一项。可能大家都不太了解什么是居住权，其实居住权是用益物的一种，只对他人所有的住房及附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定来进行。而且还对居住权进行了明确规定：居住权不得转让、继承，设立居住权的房子不得出租，除非当事人另有约定。
所以如果子女继承的房子设立有居住权，并且居住权不属于子女，那么即使子女拥有房子的产权也没有房子使用权，这种情况下房子既不能居住也不能出租，更不能出售。只有当居住权到期或者拥有居住权的人死亡后，居住权才会消失。
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