改革开放以来，以经济技术开发区、高新技术产业开发区等为代表的产业园区一度是国家经济的重要支撑。为了积极引入社会资本参与园区开发，考虑到其对投资回报的要求，政府对分割销售一度很放松，“产业勾地”更是拿到优质住宅、商业用地的好手段，“拿地-建房-销售”的地产模式成为园区开发的主流。
地产模式带动了当地投资，也确实引入了不少优质的企业和产业，但是引入产业低端、“二房东”情况严重、园区主导产业模糊、运营管理缺失等问题层出不穷，园区“小、乱、差”现象愈加明显，更别说形成产业集聚和产业生态。地产模式已经越来越不能满足政府对产业园的要求。
2019年，各个城市开始对产业用地分割销售做出进一步的调控和限制，加速关闭销售大门。政策倒逼下，产业园不再是简单的“盖完就卖，卖完了事”的地产开发模式。
产业园正在开启新纪元。
从“综合园”迈向“主题园”
政策调控收紧的同时，也给园区开发商指明了新的发展契机和思路——主题产业园区。
2020年3月，上海市发布首批26个特色产业园区。一年新签约项目数就超过600个，特色产业规模超过3000亿元，营业收入超过4000亿元，2021年4月第二批14个特色产业园区正式对外发布，总规划面积超过50平方公里。
2020年6月，佛山顺德区发布了村级工业园改造十大现代主题产业园区发展规划。每个镇街按照“一镇一主题”思路打造成实验区高质量发展新载体。
2021年09月14日，天津市工业和信息化局发布《天津市主题产业园区建设实施方案（2021—2025年）》，计划到2025年底，建成30个市级主题产业园区。
2021年12月1日，广东省为贯彻落实省委、省政府关于推动制造业高质量发展、培育发展战略性支柱产业集群和战略性新兴产业集群的工作部署，按照《广东省制造强省建设领导小组办公室印发<关于组织申报省产业园和特色产业园的工作方案>的通知》（粤工信园区函〔2020〕952号）有关要求，省工业和信息化厅会同省有关部门组织开展了首批特色产业园的申报评审工作。经各地级以上市人民政府推荐、专家评审、实地考察、公示等程序，共评审出19个特色产业园区。
政策引导下，不少新建项目纷纷朝着主题园区方向发展。
东湖高新集团计划在武汉蔡甸投资3.3亿元，打造全市首个以“新材料”为方向的主题产业园项目。
佛山顺德目标到2025年，基本完成红岗科技城、龙江数字产业城两大面积均超20平方公里的现代产业城和各镇街超两千亩的现代主题产业园的规划建设。
南京市政府计划打造华东地区首个太空主题产业园——中国探月·南京六合嫦娥太空产业园，并已完成首批8个项目的入驻签约仪式。
越来越多城市“主题产业园区”成为主流。
发展主题产业园面临“三座大山”
主题产业园往往便于形成产业集聚，孕育新的产业模式，推动经济发展。但是从开发商角度，尤其是民营开发商，招商、投资回报、运营这“三座大山”是不得不面对的现实。
首先，招商难。区别于“收到篮子里的都是菜”，专业化主题园区招商更加有针对性，质量要求更高。主题产业园在招商阶段，要对企业进行“选品”。开发商需要根据区域自身发展基础和产业资源禀赋，有针对性地制定园区产业方向，尽可能多的将符合产业定位的企业招纳进来，产生有效的产业集聚。与“照单全收”相比，“选品”必然限制更多，难度更大。
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