其次,投资回报周期长。全销售型园区能将项目的投资回报周期控制在5年以内。如果还能勾到住宅或商业用地,回报周期还能更缩短。对于绝大多数的全销售型园区,后期运营的重点是基础物业服务。企业服务和产业服务并不在考虑范围内。但是,要做主题型园区就表示,运营方非常看重企业的持续性高质量发展,以此由此带来的持续性企业服务和产业服务需求。
因此,站在工业用地20年-50年的出让时间维度,运营方必须有一定的自持物业比例,给自己留下后期腾换经营不善企业的空间。自持运营是长期行为,投资回报周期必然比全销售型园区更长。
最后,主题产业园的持续性运营问题。项目周期拉长,入驻企业的稳定性就是核心问题。突破的关键在于园区能否体现除了基础物业服务和简单企业服务外的价值。要提供这种价值就必须带入产业运营思维,从企业痛点和产业痛点下手,提高企业粘性。
“三座大山”之下是否意味着园区转型没有希望?并非如此。有些企业已经在朝新的方向进行探索,而且取得了亮眼的成绩。
主题园区成功运营的他山之石
通过对全国代表性产业园区成功案例及开发企业的走访与分析研究,我们总结了关于主题型园区的关键破局之道。
表:代表性主题产业园区
①企业创始人的行业背景基因是特色园区成功的基石。
中创集团的定位是中国新兴产业集群的服务商。中创集团当年在中山大学领导的推动下成立,最初是做新兴产业投资的,随着投资的企业增多,需要物理空间承载,于是发展为做主题产业园区的运营和服务。
同时,中创集团有着浓厚的高校基因,创始人舒元是复旦大学经济学博士,在中山大学岭南学院做了20年院长,除舒元董事长之外,中创集团高管团队多数也来自中山大学。依托自身的产业基因和高校资源,中创集团形成了“产业集群+产业金融+创新生态”的园区开发运营新模式,目前,中创集团已经在粤港澳大湾区布局近20个项目,形成广东医谷、广东材料谷、中大创新谷三大主题产业园区品牌。其成功非常具有借鉴意义。
同样,上海北斗西虹桥基地的创始人郁文贤院长是毕业于国防科技大学通信与信息系统专业的博士,后任教于上海交通大学信息技术与电气工程研究院院长,北斗导航与位置服务重点实验室主任,空间信息技术研究中心主任,目前是上海北斗导航创新研究院院长。北斗西虹桥从2013年底一期开园,到2017年高泾路二期建成投入使用,园区的规模一步一步在扩大。
与此同时,从第一批14家企业入驻,到实现百家企业集聚和扶持培育成功创业板上市企业。北斗西虹桥基地成为了国内“北斗产业第一园”,“北斗西虹桥模式”也成为专业化高新技术特色产业园区的参考模板。
②区域雄厚的产业背景和独特的政策优势,是特色园区产业定调的关键。
自贸壹号是上海民营企业主导开发的生物医药专业服务型园区。在上海,提起生物医药,首推的往往是张江科学城,而自贸壹号的成功却是占据了外高桥自贸区政策试点的优势和通关便利的先机。
自贸壹号项目定位生物医药与其所处区域发展规划有很大的关系,十三五规划中提出要在外高桥保税区培育一批新型制造业,其中包括生物医药、高端装备制造、智能制造等领域;要深化汽车、机床、生物医药等主题园区建设,促进新型特色产业集聚;并且医疗器械注册人制度(MAH制度)首次在上海自贸区进行试点,将产品注册和生产许可从“捆绑”到“分离”,突破了传统制度瓶颈,也给自贸壹号生命科技产业园进行服务平台设计与搭建提供了有利支撑。
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