兰园|比原价还低148万！法拍房成交价让人意外

房子带20年长租约，租约从2016年11月底至2036年11月底，租客此前已经一次性将租金付清。这样的法拍房，你会买吗？你敢拍吗？
昨天上午，一套位于市中心贴沙河畔的绿城兰园5幢1502室法拍房，就是这种带长租约的房子。这套建筑面积205.96m2的住宅，评估价1400万元，起拍价980万元，最终，1人报名，底价成交，折合单价约47582元/m2。

这成交总价比该房源当年的新房销售价还要低148万元，据悉，兰园5幢在2014年9月领出预售证，1502室当时的备案总价为1128万元，折合单价54780元/m2。

而根据透明售房网数据，目前兰园的大户型住宅二手房源的挂牌单价基本在7.5~10万元/m2，最新成交出现在今年11月17日，一套建筑面积191.75m2的房子以1250万元成交，单价为65189元/m2。因此，这套兰园法拍房，就成交价格来说，确实属于“捡漏”。

但是这套兰园法拍房带有20年长租约，根据“买卖不破租赁”的规定，有租约的法拍房，需要等到租约结束才能交房，而像兰园这套法拍房20年租金已一次性交清，如果这份租约是成立的，那么就意味着竞买人在2036年11月底之前既无法入住，这期间的租金也与自己无关，这对竞买人来说收益损失极大。

根据目前行情，兰园200m2左右的大户型月租金可达到18000~20000元左右，按照此次拍卖房源租约到2036年11月底才结束，相当于竞买人损失了至少320万元的租金收入。如果加上这部分隐形成本，这套法拍房的实际成交价格跟二手房市场签约价还是比较接近的。

对于这套兰园法拍房带20年长租约且租金已经一次性付清，很多网友表示这种情况就很诡异：有谁租房会签如此长的租约，并且还一次性支付了所有租金？这笔租金高达几百万元，有这钱都可以考虑买房了。所以这会不会是恶意长租约？
法拍第三方辅助机构来拍法服的工作人员表示，这种带长租约且租金已经一次性付清的法拍房，此前在法拍市场也出现过一些案例，大多数都是被执行人不希望房子被拍掉而设置的障碍。竞买人如果对租赁合同有疑问，可以打腾退官司，但通常打官司需要确凿证据且耗时较长，风险比较大，因此这类房源通常流拍概率比较大。
事实上，就在前两天，一套位于余杭良渚的棕榈湾法拍房也出现了类似情况，该法拍房源带15年长租约，租赁时间自2016年6月10日至2031年6月9日，且租金已经一次性付清。这套棕榈湾法拍房在今年12月8日一拍流拍，12月25日二拍再度流拍。

相比之下，2019年12月，有一套位于城西的林语别墅法拍房也带有18年长租约，租约从2013年到2031年止。不过这套房子的租赁合同真实性比较高，因为租客租金只支付到2017年，因此即使租约较长，竞买人拍下后仍然可以收取租金收益，这套房源最终在二拍时成功拍出。

其实，法拍房遭遇恶意长租约的情况，此前在其他城市也出现过不少案例。多数情况下，都是被执行人为了避免法拍房被拍卖或者想在房屋拍卖后搞点事情，私自与案外人签订租赁合同，扰乱拍卖。

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