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今天都在聊降息 。
其实 ， 降息没什么好聊的 ， 17号MLF和逆回购利率下调 ， 就已经是板上钉钉的事了 。
非对称降息也在意料之中 ， 1年期LPR报价下调幅度更大 。
去年两次全面降准 ， 12月又在没有降低MLF利率的情况下 ， 调降1年期LPR 。
这一次降息 ， 对楼市来说 ， 也会继续推动房贷利率小幅下降 ， 提振市场情绪 。
没买房的 ， 购房成本降低了 。 有房的 ， 定价基准日在1月以后的 ， 房贷也会变少 ， 100万的房贷也就少30块钱 。
但与此同时 ， 大家都忽视了一个关键消息 ， 对楼市来说 ， 降息的威力更大 。
1月19日澎湃报道 ， 山东烟台住建局发了一个对房企实施激励措施的通知 。
这条通知 ， 主要针对的就是预售资金监管 。
对信用等级为AAA级开发企业 ， 商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点（工程单体施工结束的不予减免）；
对信用等级为AA级开发企业 ， 商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点（工程单体施工结束的不予减免） 。
上述3%-5%等预售资金监管解除后 ， 须优先用于农民工工资支付 。
这个政策意味着：预售资金监管的放松 ， 山东打响了第一枪！
从2021年下半年至今 ， 数十个城市纷纷发文提高预售资金支取门槛 ， 这是全国首个放松预售资金的城市 ， 信号意义极强 。
虽然成都、北京都有优化预售资金提取的措施 ， 但像烟台这样 ， 直接按照信用等级降低支取门槛 ， 还是头一个 。
在房地产投资持续下行、土地流拍蔓延的形势下 ， 不排除会有更多城市跟进 。
下面再来详细说说：
为什么要放松预售？为什么说预售资金放开的威力 ， 堪比降息？
说来话长 ， 先从预售资金的范围说起 。
商品房预售资金 ， 是指房地产开发企业预售商品房时 ， 购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款 ， 包含预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等 。
总之 ， 老百姓买房的钱 ， 全都要存在预售资金账户里 。
这笔钱 ， 一般放在合作银行的专用账户里 ， 属于“专款专用” ， 按工程节点 ， 比如主体结构封顶、竣工验收、项目交付使用 ， 符合要求 ， 开发商才能提取这笔钱 。
问题就出在这 ， 以前监管不严 ， 开发商虚报工程进度 ， 挪用项目预售资金 ， 用这些钱再次拿地 ， 靠高杠杆、高周转极速扩大规模 。
到今年各家房企连环爆雷时 ， 房企一直玩得“拆东墙补西墙”的游戏现出原形 ， 债券违约还不上 ， 预售账户里的钱 ， 也早就被掏空了 。
这 ， 就是各地收紧预售资金账户的核心原因：把预售的钱留在项目里 ， 保交楼 ， 保民生 。
但这样一来 ， 开发商本就捉襟见肘的现金流 ， 就变得更紧张 ， 停工烂尾、挨个爆雷 ， TOP20房企中 ， 除了央国企以外 ， 民企已是风声鹤唳 。
蓝白曾跟大家聊过 ， 龙头房企目前的体量 。
某大 ， 234个城市 ， 798个项目 。
某茂 ， 110个城市 ， 424个项目 ， 7283万平米土储（中报） 。
某创 ， 964个项目 ， 在售3.6亿平米 ， 土储2.78亿平米（中报） 。
如此巨大的规模 ， 一旦出现大面积的烂尾 ， 债券违约 ， 将会对千万购房者、银行、地方财政、上下游数十个行业造成巨大影响 。
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