今年的房地产有点特殊，自去年下半年开始救市大潮 。
1-9月全国已经有超过200个城市发布了各种房地产政策累计800多次 。
周期性的回暖并未如期到来，至今仍处于筑底阶段 。
中国房地产排名2022（中国房地产排名前100强）
历史不会重演，曾经的大反弹已经不可能 。
房地产作为一个产业，依然是重要的经济支柱产业，即使如发达经济体美国，房地产占GDP的比重仍占到12%左右 。
无需悲观，虽然全国性的普遍回暖异常艰难，但依然有它自身的周期逻辑与增长空间，二十大后，楼市大分化与区域新增长，将成为新常态 。
那么，房地产的新的增长点和增长区域会在哪里呢？
NO.1｜壹
中国过去的房地产黄金二十年，最大的特点是“普涨”模式，即普遍式的快速发展 。
不论是一线大城市，还是“十八线”小县城，只有房地产业是唯一一个能够同时在大中小城市中都出现快速发展态势的产业 。
至于为什么这么快，可能很多人至今也未明白 。
简单点讲，主要是有三个核心需求的支撑，一是城镇化带来的人口迁移，二是棚改，三则是居住环境改善需求 。
目前，中国共有存量住房3.8亿套，从总量上讲全部人口都装得下了，显然这个规模见顶、阶段转换的节点已经显现 。
【中国房地产排名前100强 中国房地产排名2022】在抽离金融属性下，房地产“L”形走形的趋势已经非常的明显了 。
2022年1-7月份累计数据，全国销售7.8亿平方米，只与2016年同期持平；1-9月份,全国销售10.1亿平方米，同比下降22.2% 。
另外，从[第一财经]的预测模型也可验证，2022-2025年，即使在乐观水平下，年新增商品房的需求12.1亿平方米，而2026-2030年降至10.5亿平方米，2031-2035年不足10亿平方米 。
从二十大会后房地产调控的定调，显然房地产会进入新的周期，高杠杆、高房价带来潜在问题的影响，很难再次走上之前的道路，这也是普遍性回暖艰难的根源 。
2022年，必然是楼市“分城市加剧分化”的重要历史节点，房地产也将由全国普遍式快速发展进入不同城市之间的分化式发展模式 。
这一点，市场也有表现 。土地市场，资金有限的房企将战略重心重回一二线城市，三四线城市的拿地热情降低 。而销售方面，一二线城市的韧性明显强于三四线城市，局部城市回温迹象愈发明显 。
NO.2｜贰
2021年我国城镇化率为64.7%，除上海、北京、天津、重庆四个直辖市外，广东、江苏、辽宁、浙江城镇化率都已经超过了70% 。
一般认为，城镇化率70%是一个重要拐点 。通俗点讲就是城镇化从“农民进城”的快速增长阶段迈入“人口向中心城市聚集”的稳定发展阶段 。
而房地产长期看人口，长期的人口趋势必然是中心城市的聚集化 。
那么，从各大城市发布的2035年规划人口图便可以看出端倪 。
常住人口规划目标，体现的资源承载力的约束；服务人口，代表着城市管理服务的真实人口规模，也反映出这些城市的人口吸引力 。
传统的一线城市，北京和上海的人口承载力，实际上在过去几年里面，已经见顶，有数据显示北京、上海实际管理的人口已超3000万，人口压力和承载问题未来不得不采用“控人，限号”等手段来调剂 。
人口超过1000万后，人口集聚效应会变得更为明显，千万人口大城市的人口规模只会越来越大 。
所有，你看到的是现在人口在1000多万的人口大市，未来的主要方向都是往2000万的方向扩张，显然这个人口扩张趋势与人口增量将成为房地产开发很大的一个空间，也意味着人口增长空间将成为新周期下房地产的风口 。
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