北京房价走势最新消息2022二手房 北京房价走势最新消息2022( 二 )


这个普宅非普宅标准今年估计还是不会调整 。
不过北京今年的贷款政策肯定会放松 , 利率下调 , 放款加快 , 市场也能更好 。
土地
在土地供应上 , 2021年北京集中供地共成交住宅用地57宗 , 成交规划建筑面积598.33万㎡ , 土地出让金1899.94亿元 。
2021年北京土地供应量虽然有所增加 , 但量不算大 , 和前两年相差无几 。
2011-2021年北京市住宅用地成交总量变化
如果成交继续回暖 , 届时新房市场肯定会供不应求 。
另外就是地价在上涨 。
其实北京的地价这几年每年都在上涨 , 对比2019年 , 北京平均楼面地价已经上涨了8000元 。
当然好消息就是2022年上市的新房大多有“限价” , 所以即便地价上涨很多 , 房价也不会涨太多 。
图片:大山说房
另外在2021年的集中土拍中 , 57宗住宅用地 , 有20宗都配建了保障房或者公租房 。
这就意味着北京的纯商品房越来越稀缺 。
将来改善性的纯商品住宅可能会和其他普通配建保障房/公租房住宅拉开更大的差距 。
今年刚需要抓紧了 , 东西城、海淀、丽泽、太阳宫、京昌路、丰台等优质地段的限价新房 , 有资格有预算的话 , 可以买 。
库存
从下面的供需表格可以看到 , 2017年-2020年 , 连续四年北京新房都是处于供大于求的局面 。
但是2021年却发生了变化 , 成交面积>供应面积 。
另外一直都说便宜的限竞房拉低了北京的房价 , 但截至2021年12月 , 总计114宗限竞房项目 , 眼下只有6宗尚未开售 。
2021年的限竞房明显开始供不应求 , 而前面三年都是供过于求 。
也就是说2022年的北京楼市 , 限竞房对市场供应过多的威胁已经解除 , 高品质的商品房将重新夺回北京楼市主战场 。
库存方面:截至12月底 , 北京商品住宅(不含保障房)库存量约为1167.73万平方米 , 出清周期回升至13.9个月 。
图:2020-2021年12月北京商品住宅(不含保障房)库存情况
数据来源:中指数据CREIS
相比2020年6月最高30多个月的库存 , 当下已经明显已经减大半了 。
2022年的供求会走向平衡 , 如果需求爆发 , 随时可能面临供应紧张 。
市场预判和购房建议
至于2022年 , 北京楼市如何走呢?
我觉得这一波的北京楼市行情还没有完全结束 , 机会还是有的 , 当然行情还是以分化为主 。
原因有三
1、信贷逐渐宽松
由于北京一直以来严控信贷政策 , 房价始终未能像上海深圳那样 , 出现大幅上涨 。
2020年年初北京之所以迎来一波小行情 , 疫情后放水有很大原因 , 还有就是jy贷宽松 , 很多投资客利用jy贷来降杠杆 , 一直到年中北京收紧jy贷和信贷了 , 市场才恢复平静 。
但是年末信贷宽松后 , 北京市场成交明显开始回暖 。
2022年的信贷肯定比去年更加宽松 , 所以北京今年值得看好 。
2、需求并未释放完 , 供需平衡 。
北京在2021年之前已经沉寂了四年了 , 压抑了四年的刚需和改善型需求 , 其实是没有完全释放的 , 2021年的成交量反弹就是最好的说明 。
至于二手房行情 , 一旦限价新房受到热捧 , 甚至出现抢不到的盛况 , 肯定会有一批刚需转向二手房市场 。

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