《西安市物业服务收费管理办法》政策解读
《西安市物业服务收费管理办法》经市政府第 19 次常务会审议通过，由市发改委会同市住建局、市市场监管局于 2020 年 11 月 5 日联合印发 。《西安市物业服务收费管理办法》及物业服务收费指导标准(以下简称《市办法》及收费标准)，对我市物业服务管理及收费行为作出明确规范 。现就广大市民关心的有关物业服务与收费管理政策解答如下：
一、《市办法》及收费标准出台的背景
一是落实《陕西省物业服务收费管理办法》物业服务费实行 “一费制”的要求，规范全市物业服务收费行为 。
二是理顺收费结构、规范物业收费行为 。我市现行物业服务费及停车收费标准是我省于 2004 年、2012 年制定的，近年来物业企业人工成本不断增加，同时也存在着停车服务费较高的问题 。通过出台《西安市物业服务收费管理办法》及《西安市普通住宅小区物业服务指导标准》，进一步完善物业服务等级标准、收费管理政策，加强物业服务质量及收费监管，推动物业服务企业规范收费、提高服务质量，保障业主合法权益 。
二、《市办法》及收费标准起草过程
按照《重大行政决策程序暂行条例》和《政府制定价格行为规则》的法定要求，通过对我市及其他副省级城市物业收费情况调查了解，按照成本调查、召开专题会、论证会及座谈会、网上公开征求意见、维稳评估、合法性审查等程序 。经市政府审定同意，由市发改委、市住建局、市市场监管局三部门联合印发，于 2021 年 1 月 1 日与《民法典》同步实施 。
三、《市办法》中收费指导标准的适用范围
根据《陕西省定价目录》及《省办法》的规定，物业服务收费按照物业服务的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价：
1、未成立业主大会的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价, 《市办法》制定了与物业服务等级相对应的基准价和浮动幅度 。
政府指导价的物业服务收费标准为最高限价，物业服务企业与业主需结合本住宅项目的物业服务等级、服务内容等情况，在政府指导最高限价的范围内约定本住宅项目的物业服务费和停车服务费具体标准 。
2、已成立业主大会(业委会)的，以及别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅类型等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费(特约、增值服务等)实行市场调节价 。
实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会双方协商，通过合同约定 。
四、什么是“一费制” 。
我市现行物业服务费执行原省物价局和住建厅 2004 年制定的收费标准，由三部分组成：基础物业费(政府指导价管理)、电梯费、公摊电费 。其中，电梯费、公摊电费要求据实收取，不得盈利，具体由物业企业确定，定期向业主公布收支情况 。
调整后，物业服务费实行“一费制”，即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取 。
五、物业服务费标准调整情况
现行基础物业服务费标准为高层一级每月每平方米 1.50 元，二级 1.20 元，三级 0.90 元，等外 0.70 元;多层一级 0.45 元，二级 0.40 元，三级 0.35 元，等外 0.30 元(多层住宅按省定基准价可上浮 40%;以上费用均不含电梯费和公摊电费) 。
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